Valor da Causa - Múltiplos pedidos

Boa tarde, doutores!

Estou em uma briga com o Juiz para determinar o valor da causa em um processo. A situação é a seguinte: Meu cliente vendeu um imóvel por intermédio de “Contrato de Gaveta”. O Comprador, por sua vez, vendeu o imóvel para um terceiro que até o presente momento permanece na posse do imóvel.

O imóvel está financiado e em nome do meu cliente desde 2006 e nenhum dos compradores transferiu o financiamento para os seus nomes. Ocorre que constantemente o atual possuidor do imóvel atraso mensalmente o pagamento das parcelas, e como consequência o nome do meu cliente vai para o SPC/SERASA.

Com base nesta situação, ingressei com Ação de Rescisão Contratual (dos 2 contratos) c/c reintegração de posse, indenização por tempo de ocupação (aluguéis) e danos morais.

Sabe-se que neste caso, que com a reintegração da posse o Autor deverá devolver os valores pagos pelos Réus referentes as parcelas do financiamento, além da devolução do valor de entrada (sinal).

Desta forma, haverá compensação dos valores pleiteados com os valores a serem devolvidos.

Inicialmente coloquei como valor da causa a soma dos valores dos contratos. O juiz pediu para emendar a inicial e corrigir o valor da causa, além de especificar os pedidos na forma do artigo 286 do CPC.

As minhas dúvidas são as seguintes:


1) Conforme abaixo, os pedidos estão de acordo com a determinação do Juiz?


2) Qual seria o valor da causa? (O Juiz já disse que não são os valores dos contratos).



Autor: ALEKSANDRO CEZAR SERAFIM


Réu: CARLOS CESAR ALVES (comprador no primeiro contrato e vendedor no segundo)


Réus: JERONIMO ALVES PRATES e LUIZETH PEREIRA DE MOITINHO (Compradores no segundo contrato).



DOS PEDIDOS E REQUERIMENTOS


Pelo exposto, requerem/pleiteiam:


a) A citação dos Requeridos por intermédio de oficial de justiça e que seja concedido os benefícios do Artigo 172 e seguintes do CPC, para contestarem a presente, sob pena de revelia;


b) A procedência da presente ação, determinando/declarando Vossa Excelência a:


· Rescisão do Contrato celebrado entre os Autores e o Réu CARLOS CESAR ALVES; R$ 23.000,00


· Em consequência da Rescisão acima e também por descumprimento contratual e danos causados aos Autores, requer a Rescisão do Contrato celebrado entre o Réu CARLOS CESAR ALVES (cedente)e os Réus JERONIMO ALVES PRATES e LUIZETH PEREIRA DE MOITINHO (cessionários). R$ 64.000,00


c) A reintegração dos Autores na posse do imóvel, notificando os Réus JERONIMO ALVES PRATES e LUIZETH PEREIRA DE MOITINHO para que desocupem o imóvel;


d) Condenar os Réus ao pagamento de aluguel mensal, considerando o valor de mercado, no período em que permaneceram/permanecerão na posse do imóvel:


· O Réu CARLOS CESAR ALVES permaneceu no imóvel durante 08 (oito) meses. R$ 7.200,00


· Os Réus JERONIMO ALVES PRATES e LUIZETH PEREIRA DE MOITINHO permanecem no imóvel há 97 (noventa e sete) meses (deverá ser incluído os aluguéis que vencerem no decorrer desta demanda até a efetiva reintegração).

R$ 87.300,00


e) A condenação dos Réus ao pagamento das despesas com a notificação extrajudicial encaminhadas aos Réus, despesas de IPTU, despesas de Condomínio, indenização por tempo de ocupação e outras inerentes ao imóvel que estiverem em aberto até a data da retomada do imóvel; R$ 1.290,12


f) A condenação dos Réus em indenização pelos danos morais suportados pelos Autores correspondentes a R$ 10.000,00 (dez mil reais), ou em valor a ser arbitrado por Vossa Excelência;


g) A condenação dos Réus ao pagamento das custas, taxas e honorários de advogado em valor a ser arbitrado por Vossa Excelência;


h) Determinar a compensação dos valores que deverão ser devolvidos aos Réus (pelos Autores), com os valores que serão recebidos pelos Autores, da seguinte forma:


Rescisão do Contrato assinado em .......: Aleks X Carlos César Alves:


Valores a serem devolvidos pelos Autores:


- Entrada: (R$ 23.000,00)


- 8 parcelas do financiamento imobiliário (R$ 6.400,00)


Valores pleiteados pelos Autores:


- Despesas com Notificações Extrajudiciais R$ 97,91


- Indenização por tempo de ocupação: R$ 7.200,00


- Danos morais R$ 5.000,00

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- Saldo a ser restituído pelos Autores (R$ 17.102,09)


Rescisão do Contrato assinado em .......: Carlos César Alves x Jeronimo e Therezinha:


Valores a serem devolvidos pelos Autores:


- 97 parcelas do financiamento imobiliário (R$ 77.600,00)


Valores pleiteados pelos Autores:


- Despesas com Notificações Extrajudiciais R$ 128,76


- Despesas de IPTU R$ 1.063,45


- Indenização por tempo de ocupação: R$ 87.300,00


- Danos morais R$ 5.000,00

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- Saldo a ser recebido pelos Autores R$ 15.892,21


Obs.: Caso os valores a serem abatidos superem os valores a serem devolvidos aos Réus, requerem os Autores a condenação dos Requeridos ao pagamento da respectiva diferença.


h) Que todas as intimações sejam feitas exclusivamente em nome do patrono que esta subscreve, qual seja: Dr. Cristian Candido Moreira, regularmente inscrito na OAB/SP nº 324385, com escritório profissional situado na Rua Estanislau Lopez, nº 54, Bairro São Miguel Paulista, Município de São Paulo, Estado de São Paulo, CEP 08021-340, sob pena de nulidade dos atos praticados;


i) A incidência de juros e correção monetária, em todos os pedidos, na forma da lei.


Pretendem provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente documental, testemunhal, pericial e depoimento pessoal dos Réus.


Dá-se a causa o valor de R$ .............. (........... reais).

Boa noite.
Eu nem pesquisei sobre o caso no CPC, mas me parece que o mais acertado seria o valor da causa ser o valor aproximado do imóvel.
Poderá ainda acrescentar o valos de outros pedidos como indenização etc.
Cuidado, pois pode ser uma armadilha para condenação em sucumbência.

Boa noite doutor:

Apenas um esclarecimento que pode vir a ser útil para os demais colaboradores do FJ: Seu cliente assinou também o contrato da segunda venda ou só a primeira?

Assinou os dois, no primeiro como vendedor e no segunda para dar anuência.

Boa noite, Doutores.
Tem razão o Dr. Cimério. Nos casos em que se discute propriedade o valor da causa é o valor do bem litigioso e, no caso sob análise, soma-se a indenização de R$ 10.0000,00.

Os teus pedidos me parecem ainda muito dispersos, teria de sintetizar mais. O valor da ação deve corresponder a soma de todos os pedidos. Eu não vi nada em relação a pedido de condenação dos réus no pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios. Você mencionou que o teu cliente anuiu e assinou o segundo contrato de venda, nesse caso me parece que o primeiro contratante estaria liberado, só caberia a ação de rescisão em relação ao segundo contrato, vez que o primeiro contrato se resolveu com a transferência do imóvel aos atuais ocupantes. Outra questão relevante, é que se o contrato é financiado pela caixa, é vedada a transação que o teu cliente realizou e agora esta tornando pública, corre o risco de que a caixa retome o imóvel se o fato for levado a conhecimento desta, eu tentaria um acordo extrajudicial.

Neste caso seria melhor para o meu cliente desistir do financiamento junto a CEF?

Os valores dos aluguéis pleiteados podem ser compensados com o valor das parcelas pagas eplos Réus?