Separação Consensual - Partilha De Bens - Parte Residindo No Imóvel

Nobres Colegas,

Mais uma vez, venho socorrer-me de sua sábia experiência e pedir seus conselhos:

Fui procurado por uma mulher que separou-se judicialmente em 2008. O processo de separação foi um pouco conturbado, tendo sido requerido pela parte contrária e posteriormente convertido em consensual.

A sentença que decretou a separação determinou, entre outras coisas, a partilha de um imóvel de propriedade conjunta das partes. Ocorre que, a parte contrária, nunca deixou o imóvel, permanecendo lá até os dias atuais e sem pagar qualquer valor à mulher, que já não residia no imóvel em razão de agressões físicas.

Acrescente-se à isso, o fato de, apesar de quitado, o imóvel não estar totalmente legalizado, necessitando de desmembramento para obtenção de escritura definitiva. Além disso, toda a documentação pertinente está em posse da parte contrária.

A intenção da mulher é vender o imóvel. Na impossibilidade, em razão da falta de escritura, a possibilidade de alugar o imóvel à parte contrária, ou até mesmo terceira pessoa, dói aos seus ouvidos.

Posteriormente à isso, as partes divorciaram-se em 2009, em processo também conturbado, requerido pela parte contrária e posteriormente convertido em consensual.

Atualmente, ambos processos encontram-se arquivados. Estou peticionando para juntar procurações, requerer o desarquivamento e analisar o caso. Mas aí surgem as dúvidas:

1. Sendo o imóvel de ambas as partes e permanecendo a parte contrária lá residindo até os dias atuais, é possível cobrar algum tipo de valor, como aluguel, pela permanência desautorizada no imóvel? Se sim, a própria ação que decretou a separação é competente para isso (como forma de execução de sentença – por dependência), ou haverá a necessidade de uma ação própria de cobrança?

1. É possível requerer o despejo da parte contrária para que o imóvel seja colocado à venda? Se sim, a própria ação que decretou a separação é competente para isso (como forma de execução de sentença – por dependência), ou haverá a necessidade de uma ação própria de despejo?

1. O patrono anterior não finalizou os procedimentos necessários para a partilha de bens. Imagino que, com a continuidade, não há qualquer relação em termos de honorários. Confere?

Enfim amigos, estou, meio perdido com relação à este caso e qualquer dica ou orientação será bem-vinda.

Podem me ajudar?

Desde já, obrigado.

Já leu a sentença? Depende do que houver lá acho que sua resposta pode estar lá. Eu acredito que o mais rápido, dependendo dos termos é a execução, mas preciso aprender também.

Espero as outras respostas.

Boa tarde doutor:
Embora não possa me incluir entre aqueles de “sabia experiência” - como especificado no questionamento - e muito menos estar em condições de “aconselhar”, pergunto:
Se o imóvel não permite cômoda divisão, já considerou a possibilidade de uma Ação de Extinção de Condomínio Edilício, onde a propriedade (ou os direitos possessórios, se for o caso) será vendida em leilão e o produto da venda distribuindo entre as partes, deduzidas as despesas do processo e honorários advocatícios?
É só uma ideia descompromissada e possivelmente errônea...
Com a palavra os demais integrantes do Fórum,  estes sim, que atendem ao requisito de “sabia experiência”...

Olá amigos.

Desde já, obrigado por suas respostas.

Amigo Gustavo: Sim, li a sentença. No que se refere aos bens, incluindo-se o imóvel, a sentença diz que os bens arrolados na inicial foram partilhados em 50%. Apenas isso e nada mais.

Amigo Gonçalo: O desmembramento à que me refiro, na mensagem inicial, é em relação à construção do imóvel em si, onde foram construídas cinco ou seis casas geminadas em único terreno. Nenhum dos imóveis possui escritura definitiva, mas o terreno está devidamente matriculado.

Acredito que, a extinção do condomínio que ali se observa, à essas alturas do campeonato, iria atrasar em muito a solução dos problemas, pois haveria necessidade de invocar-se as demais famílias e é sabido, também, que ao menos duas delas não teriam condições financeiras momentâneas para sanar o problema.

A parte contrária, por sua vez, se aproveita de tal dificuldade e do silêncio da mulher, até o momento, para prorrogar a sua morada no imóvel.

Foram estes os motivos me trouxeram até aqui!

Alguma ideia?

Bom, então estamos falando de um terreno onde foram construídas ½ dúzia de casas. Uma dessas casas pertence a Jose e Maria, partilhada por sentença de divorcio, metade para cada um.
A intenção de Maria é vender o imóvel, com o  quê  Jose não concorda.
Para a regularização do imóvel e suas respectivas benfeitorias, poderia ser elaborada uma planta de medidas e confrontações, devidamente firmada por todos os proprietários, reconhecendo suas respectivas divisas.
Com essa planta, seria possível obter na Prefeitura o desmembramento do imóvel e os lançamentos tributários individualizados.
Com uma certidão de desmembramento fornecida pela Prefeitura, o próximo passo seria a averbação no CRI, criando uma matricula para cada imóvel.
Plenamente regularizada a situação do imóvel, o próximo passo seria a venda, onde, se José não concordar, a extinção de condomínio.
Seria isso?

Se o terreno pertencia completamente ao casal à epoca, então não é possivel recair a execução sobre a parte onde o cônjuge mora? Acredito que ele se beneficou muito da venda dos lotes.

Prezados amigos, obrigado por suas respostas.

Amigo Gonçalo,

Sim, é esse o caminho. Vejo a  obtenção das escrituras individuais como o caminho correto, pois os imóveis seriam individualizados e permitiriam a alienação desembaraçada, porém, algumas das partes não querem/não podem mexer com isso no momento, fato que prolongaria a questão por alguns anos e implicaria movimentar famílias que nada têm a ver com o divórcio em si, sem falar nos custos envolvidos.

Amigo Gustavo,

O terreno onde os imóveis foram edificados não pertencia ao casal. Era de uma construtora. Há um instrumento particular de compra e venda, firmado com cada proprietário, especificando o imóvel, preço e condições. O encargo do desmembramento ficou aos adquirentes.

O que se busca, na verdade, é uma forma de realizar a partilha entre os divorciados e, por conseguinte, dissolver o condomínio havido entre si, sem mexer com terceiros (lembrando que a parte contrária ainda reside no imóvel). Isso é possível? O amigos conseguem visualizar uma alternativa?

Desde já, obrigado por seus comentários.

Boa tarde doutor:
Uma outra possibilidade poderia ser submeter a questão ao contido no Estatuto da Cidade, lei 10257/01, especialmente arts 9º e §§, 10 e §§ e 11 e §§.
Os benefícios da gratuidade estão especificamente assegurados no art. 11, § 2º, independente da boa vontade do magistrado, o que resolveria a questão das custas processuais, publicações de editais, e até o registro da sentença no CRI.
Tudo com custo zero.
O rito sumário está garantido pelo art. 14, o que poderia - em tese - dar celeridade ao feito.
Entretanto, para a ação de usucapião urbano coletivo será indispensável a planta de medidas e confrontações das áreas correspondentes a cada residencia que, somadas, será igual a área total consignada na Matricula do imóvel. 
Essa "planta" poderia ser um simples croqui do terreno com suas benfeitorias, identificando o possuidor, que qualquer desenhista poderia fazer, obrigatoriamente com a assinatura dos posseiros interessados e dispensada a assinatura do engenheiro.
Se instruída com um "print" de uma vista aérea do google maps, melhor....
Ante os novos dados trazido, é o que me ocorre no momento.

Prezados Amigos,

Penso que minha cliente não soube expressar-se quando me procurou e que também vinha tomando providências diferentes às suas reais necessidades, pois, segundo ela, desejava que o imóvel fosse vendido e para isso, necessitaria regulamentar o condomínio edilício.

Após as mensagens dos amigos e uma conversa com a cliente, pudemos perceber que o melhor caminho para a mesma é uma ação para a extinção do condomínio havido entre ela e seu ex-marido, dando-lhe opção de compra de sua quota parte ou arbitramento de aluguéis, já que ele ainda reside no imóvel.

Sendo assim, penso que o caminho para a solução se tornaria mais curto e evitaria mexer com terceiros.

O que me dizem?

Olá Nobres Colegas!

Peço desculpas por retomar este tópico, mas após um bom tempo (quase seis meses) aguardando o desarquivamento de ações relacionadas a este caso, enfim consegui reproduzir cópias de todos os processos relacionados.

Temos a seguinte situação: Um imóvel em condomínio edilício, sem escritura definitiva para os proprietários (além disso, há dificuldades na obtenção da escritura - por diversas razões, inclusive financeiras). Um desses imóveis, é de propriedade de um cliente, na fração de 50%, por conta de partilha em Separação Judicial, constituindo condomínio com ex-cônjuge, que ainda reside no imóvel - sem quaisquer pagamentos ao cliente, o que caracteriza enriquecimento ilícito.

Verificada impossibilidade de venda momentânea do imóvel, cabe a extinção de condomínio e cobrança de aluguéis.

Elaborei uma petição inicial, mas penso que ficou aquém das minhas pretensões. Gostaria saber se os colegas podem me ajudar com um modelo mais completo.

Desde já, obrigado.

Forte abraço.

Boa tarde doutor:
Temos então um lote de terreno, de propriedade de uma Construtora, que o cedeu a terceiros, que construíram ali, em condomínio, 06 casas.

Seu cliente é um dos condôminos que, com o divorcio, tem direito a 50% de 1/6 do imóvel.

Me parece indispensável uma planta de medidas e confrontações, determinado onde se localiza cada uma das partes que integram o imóvel principal, e com a parte de quem confronta, na frente, laterais e fundos.(lote 01, pertencente a Jose e Maria, com as seguintes medidas e confrontações: x metros de frente por x metros de fundos, confrontando, a direita de quem da rua olha para o imóvel com o lote 2, a esquerda com.... e nos fundos com..., perfazendo a área total de x m2, Lote 2, etc. etc)

Essa planta deve ser assinada por todos os condôminos, reconhecendo e concordando com as confrontações. Pode ser interessante o reconhecimento de firma das assinaturas.

Com esses dados, poderia ser feita uma Escritura Pública de Declaração de Medidas e Confrontações, para instruir um pedido de lançamento de IPTU individualizado.

Nessa mesma Escritura poderia Maria reconhece que 50% de seu imóvel pertence ao seu ex-marido, Jose.

De acordo com o CTN, o detentor da posse pode ser considerado contribuinte municipal.

Tenho a impressão que somente aí, documentado e individualizado cada parte do imóvel, com as respectivas benfeitorias, Jose poderia exercer os direitos dos quais se diz titular.

Boa tarde amigo Gonçalo!

Talvez não tenha me expressado corretamente, mas a questão que trago à baila, diz respeito à dissolução de condomínio havida entre o ex casal, por força da sentença que decretou a separação e determinou a partilha de bens na fração de 50% para cada.

Face às irregularidades no imóvel, uma das partes sobrevive no mesmo, sem quaisquer pagamentos à outra, o que, de certa forma é caracterizado como enriquecimento ilícito.

Por tal motivo, necessito ingressar com uma ação para a extinção de condomínio havida entre o ex casal, requerendo a venda do mesmo e a partilha dos consequentes valores, bem como, que o ex cônjuge que lá sobrevive pague aluguéis ao outro, até o deslinde do caso.

Já em relação ao condomínio edilício, há processo para desmembramento junto à PMSP, o qual encontra-se paralisado hà alguns anos e o IPTU dos imóveis construídos sobre o terreno já foi individualizado.

Portanto, o modelo de inicial de que preciso diz respeito à dissolução de condomínio havida entre os ex cônjuges, alienação ou adjudicação do imóvel e cobrança de aluguéis.

Boa tarde caros colegas, presenciei com atenção a discussão e venho dar uma opinião que pode ser a solução da demanda.

Tenho um caso parecido e decidi pela ação de demarcação e divisão, pois serve à área urbana, onde o perito vai até o imóvel para ver a possibilidade de divisão da área e nela podemos pedir o despeja também, vale uma leitura sobre o assunto.

O que deve ser pesquisado é se os documentos de promessa de compra e venda (que devem ser estes os existentes) servem para a demanda, pois entendo que trata-se de ação petitória, obrigando as partes a fazer escritura da área por completo em nome dos dois e depois ingressar com esta ação.

Caso não houvesse divergência a cerca da área a ser dividida ou pelo menos uma das partes queiram vender sujiro uma notificação extrajudicial a outra parte avisando interesse em dissolução do condomínio e após, uma ação de dissolução de condomínio, onde uma das partes ou compra a do outro ou vende-se tudo.

espero que tenha trago algo a complementar os argumentos.

Abraço.