Usucapião Ou Adjudicação

Prezados, gostaria de um auxílio quanto a seguinte situação:

Um senhor adquiriu dois terrenos em Cotia em 1984 através de uma cessão de direitos hereditários e possessórios, ele não tem as promissórias nem os recibos, perdeu. Os dois terrenos são vizinhos um de 1000m e outro de 4000m. O valor venal dos dois somados é de R$25.000,00. Ele não sabe onde estão os vendedores, nem se estão vivos. Estes, por sua vez, adquiriram os terrenos em 1977 através de uma escritura pública de cessão de direitos onde consta a quitação dos antigos possuidores. Ele paga o IPTU de ambos os terrrenos.
 
É o caso de uma adjudicação ou usucapião? Pode ser uma ação só para os dois terrenos? 

Boa tarde doutora:
Sem sombra de dúvidas, a ação de Usucapião Convencional. Se o usucapiente não reside no imóvel, é aconselhável providenciar varia placas de advertência,afixados nas cercas divisória, informando que o imóvel pertence á seu cliente.
Antes, é absolutamente necessário providenciar uma Certidão da matricula dos imoveis, no CRI correspondente. O nome daquele que constar como proprietário do bem imóvel objeto da Usucapião é o que integrará o polo passivo da ação, seja quem for, vivo ou não...
Se o proprietário dos dois imóveis for a mesma pessoa, não vejo impedimento em fazer uma unica ação, detalhando as medidas e confrontações de cada imóvel usucapiendo.
Espero ter ajudado...

Muito obrigada pela ajuda Gonçalo! Uma questão importante é que ambos os terrenos não possuem documentos, nem matrícula nem escritura de propriedade, só há o contrato de cessão de direitos e ele não faz ideia de onde os vendedores estão, nem sabe se ainda estão vivos.

Todo imóvel possui um proprietário...Logo, alguém é o legitimo proprietário desses dois terrenos. E o fato de sobre os imoveis existir os respectivos lançamentos de IPTU demonstra que não pertencem ao Governo, logo, passiveis de usucapião... O trabalho duro seria o de localizar no CRI a(s) matriculas dos imoveis, sem o quê não seria possível a Usucapião.
Mas dessa escritura pública de 1977 não deveria constar algum elemento que identifique o imóvel? Antes da Matricula essa especie de registro se chamava "Transcrição", e pode ser localizada no CRI da situação do imóvel, na época (lembrando que eventualmente pode se situar no município de onde foi  desmembrado) e a certidão dessa Transcrição substitui a Matricula.

Bom dia

Alem do foi muito bem colocado pelo  Gonçalo teria a opção de solicitar ao juiz a abertura do inventário uma vez que a escritura pública é de cessão de direitos hereditários, o art. 990, VI, CPC, permite essa possibilidade.

A certidão de óbito se consegue facilmente do Cartório de Registro de Pessoas Naturais, desde que se saiba onde o de cujus faleceu.