Obrigação de Fazer Venda/Compra Imovel

Prezados, cordiais saudações

Mais uma vez me socorro de vossa experiencia.
Fatos: Cliente vendeu imóvel para casal amigo que não transferiu a propriedade. Esposo faleceu. A conjuge superstite vendeu o imovel para terceiro que tambem não transferiu. IPTU, luz e agua estão atrasados e gerando divida ativa.
Pergunta: Devo entrar com obrigação de fazer contra a primeira compradora ou contra o terceiro? Noutro giro, posso entrar com litisconsorcio ativo

Existe registro de pressa de compra e venda registrado em cartório?

Pelo que entendi, alguém tem a promessa e o vendedor não fez a escritura definitiva, poderia fazer uma Adjudicação Compulsória.

Não tenho certeza, mas talvez possa fazer um pedido liminar paa que o juiz notifique a prefeitura para suspender as cobranças de IPTU até o fim do processo.

Sei que há entendimentos no sentido de não ser necessário a promessa registrada em cartório, mas comigo aconteceu de ter uma promessa não registrada e o juiz mandar alterar de adjudicação compulsória para obrigação de fazer.

Espero ter ajudado.

Anna

Vendeu sem a anuência do vendedor ? Se o esposo morreu a esposa não pode vender sem inventário.

Prezado colega, bom dia.

Creio que a obrigação de fazer deverá ser do atual proprietário.
Porém as orientações dos colegas acima penso serem válidas.

Cordialmente.

Claro que

Claro que ajudou Dra. Anna, grato.

Na verdade o esposo faleceu após a venda.

In casu o imóvel ainda esta registrado em nome do meu cliente. Minha duvida é quanto ao polo passivo

Na minha opinião, quem tem a posse, mesmo com escritura particular (Justo título), tem a obrigação de quitar dívidas que assumiu na qualidade de comprador, neste caso, ao comprar o imóvel sabendo da existência de dívidas, o primeiro comprador e o segundo assumiram o ônus de quitar dívidas passadas e futuras.

Obrigação de fazer c/liminar, polo passivo primeiro comprador e o terceiro que tem a posse do bem na qualidade de comprador. Os dois estão envolvidos na questão.

Boa tarde doutor:

Com a necessária venia dos doutos colegas de Fórum que me antecederam, entendi que, seu cliente tem uma relação comercial apenas com a primeira compradora, que acredito seja quem deve integrar o polo passivo.

Por outra vertente, talvez seja interessante primeiramente proceder a uma Notificação Extrajudicial á primeira compradora, para que compareça em dia hora determinado, no Tabelião X, para receber a competente Escritura Definitiva.

Considerando que o imóvel ainda esteja em nome do vendedor, a dívida ativa tributária pode redundar em bloqueio de contas bancaria pela penhora online, em evidente prejuízo do vendedor. Por isso, poderia ficar justificada uma multa diária de X, caso a notificação não seja atendida.

Se dispuser dos elementos necessários, eventualmente o terceiro – que deve ter interesse na regularização de seu imóvel – também deve ser Notificado.

Nesse caso a escritura seria lavrada em favor do terceiro, com a anuência da primeira compradora.

É grande a possibilidade da pendenga se resolver já nessa fase pré-processual.

Não sei se entendi corretamente o questionamento, mas espero ter sido de alguma ajuda...


www.goncalopg.wix.com/avaliador

A notificação extrajudicial ainda nao foi feita. Apenas o contato pessoal com a primeira compradora. Mas com certeza é de grande valia e a farei. Grato Dr.

Como já diria o ditado, o direito não acolhe a quem dorme. Se a compra e venda não foi registrada devidamente no registro de imóveis e alterada a titularidade no cadastro municipal, e o pedido do corte ou transferência da luz e água nos respectivos órgãos, o seu cliente é o titular dos respectivos débitos, eventual acordo entre ele e terceiros não transfere esta titularidade, seu cliente só pode buscar o dinheiro para quitação das dívidas. O que pode ser feito a curto prazo é estancar o crescimento do débito de água e luz, se ainda não foi tomada qualquer medida, solicitando o corte da luz e da água que estão em nome do seu cliente, quem detêm a posse do imóvel que solicite um novo cadastro em seu nome. Em relação ao IPTU, só com a transferência do imóvel para o seu cliente estancar o crescimento do débito, e ele se manter como proprietário no registro de imóveis pode ser a cartada para ele conseguir que o atual residente assuma as contas e os custo da transferência, seria interessante fazer uma notificação extrajudicial com o levantamento dos débitos, ameaçando solicitar o despejo do imóvel e alienação deste para a quitação dos débitos. Se for necessário tomar uma medida judicial, eu acredito que o polo passivo seria a primeira compradora, com quem o teu cliente manteve relação jurídica, seria uma ação ordinária solicitando obrigação de fazer a transferência no registro de imóveis e cadastro municipal e indenizatória pelos danos materiais - decorrente das despesas de IPTU, luz e água consumidas em nome do teu cliente e até danos morais, se houve negativação em decorrência dos débitos.

Grato aos colegas!! Como sempre são de grande valia aos menos experientes!!