MORTE DO PROMITENTE COMPRADOR E DO PROMITENTE VENDEDOR

Discussão em 'Direito de Família' iniciado por CLARICE LEITE, 18 de Novembro de 2016.

  1. CLARICE LEITE

    CLARICE LEITE Membro Pleno

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    Boa tarde.
    Tenho um caso que tem me dado certo nó no juízo (me desculpem a expressão).
    Um cliente me procurou com a seguinte situação:
    Em 28 de abril de 2005, seu pai faleceu, sem deixar testamento, deixando um único bem a inventariar, viúva e 04 (quatro) filhos.
    Esse bem - a casa onde residia com esposa e filhos – foi obtida através da escritura de promessa de compra e venda firmada em data de 03/02/1981, na qual constam como promitentes vendedores fulano e sua esposa. No contrato somente consta como qualificação o nome completo e CPF do vendedor, mais nada.
    O contrato foi quitado ainda naquele ano de 1981 e os herdeiros possuem os recibos, notas promissórias e comprovante de depósito que comprovam a quitação. Desde então, viúva e filhos do de cujus residem no imóvel, estando na posse e a administração do bem há mais de 35 anos. O IPTU, inclusive, é lançado em nome do de cujus desde então.
    Ocorre que referido contrato não foi registrado em cartório, tendo somente sido reconhecida a firma dos promitentes vendedores.
    O problema é que não se tem notícias dos promitentes vendedores e acreditada-se que também já tenham falecido.
    Após pesquisa doutrinária e jurisprudencial, entendi pela abertura do inventário por arrolamento sumário,
    pois o STJ entende pela possibilidade de se inventariar contrato de compra e venda não registrado em cartório - "em que pese a necessidade de registro para que o contrato seja considerado direito real, a sua falta não afasta a validade da promessa, uma vez que é exigível o seu cumprimento na medida em que satisfeita a obrigação de pagar o preço."
    Ocorre que o juiz de família e sucessão está exigindo que o contrato seja registrado em cartório.

    Sei que é assegurado ao espólio ou ao inventariante o direito potestativo à propositura de demanda adjudicatória — e, acresça-se, “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”, conforme verbete sumular nº 239, do C. STJ.
    Pensei em agravar a decisão que exige a apresentação de contrato registrado em cartório, requerendo seja aceito o arrolamento da promessa de compra e venda não registrada. Ou seria o caso de ajuizar ação de adjudicação compulsória? Lembrado que não se tem notícias dos promitentes vendedores.

    Agradeço de já os colegas que venham a me ajudar e melhor solucionar o caso - a descascar o abacaxi!
  2. GONCALO

    GONCALO Avaliador

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    Boa tarde doutora:
    O documento da compra deve ter sido um Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra, e não uma "Escritura Publica", certo?
    Logo, o falecido era, na realidade, "posseiro", e com seu falecimento esses direitos de posse se transmitem aos herdeiros, que poderão, futuramente, passo adiante, pleitearem a Usucapião contra aquele que constar na Matricula como proprietário do bem, independentemente de existir coincidência de nomes entre os Promitentes Vendedores e os legítimos proprietários.
    Dito de outra forma, se os vendedores foram "Jose e Maria" mas a matricula do imóvel estiver em nome de "João", ignora-se o contrato de compromisso de venda e compra, e o polo passivo da usucapião será "João".
    Restariam como alternativas:
    1) Re/Ratificar a inicial, mudando o monte mór para "direitos Possessórios" exercidos sobre o lote de terreno "X" , quadra "Y" do Loteamento "TAL" com benfeitorias, ( evidentemente ignorando o contrato).
    Os herdeiros receberão seus respectivos quinhões de direitos possessórios, para futura Ação de Usucapião.
    2) Ignorar o inventario, o Contrato, e entrar direto com Usucapião em nome da viúva + 04 filhos, em partes iguais.
    Se o terreno tiver até 250,00 m2, no máximo, seria Usucapião Constitucional Urbano (CF 183/184) com gratuidade total das custas, editais, diligencias, registro de imoveis.
    Se o terreno tiver MAIS de 250,00 m2, a usucapião convencional, que exige custas, diligencias, editais, registro de imoveis.
    Vamos aguardar novas opiniões...
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