Locação não residencial

Discussão em 'Direito Civil, Empresarial e do Consumidor' iniciado por Tarsila Alcantara, 10 de Setembro de 2014.

  1. Tarsila Alcantara

    Tarsila Alcantara Membro Pleno

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    Caros colegas,

    em um contrato de locação comercial está previsto que o locatário é o responsável pelo pagamento do IPTU. Ocorre que o referido IPTU consta como residencial, pois era uma residência até essa locação. O locatário tem se recusado a efetuar o pagamento por este motivo.
    Assiste razão ao locatário?
    Obrigada desde já.
  2. MariaLaura

    MariaLaura Membro Pleno

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    Trata-se de uma obrigação acessória do contrato de locação. Independente da natureza do IPTU, o locatário assumiu a responsabilidade pelo pagamento. Se não paga está inadimplente perante o locador.

    Vale destacar que, perante o Município este acordo entre as partes não tem qualquer consequência, permanecendo como sujeito passivo do IPTU o proprietário do imóvel (no caso, o locador). Assim, eu orientaria o locador a fazer o recolhimento para não ficar em mora com o ente público, e promover a cobrança posteriormente contra o locatário.

    Obs.:
    Estou partindo de uma análise simples do caso, considerando que não havia no contrato qualquer alusão à classificação do IPTU.

    No entanto, conheço situações em que o tipo de IPTU (se residencial ou comercial) altera significativamente o valor do imposto. Neste caso, se o imóvel foi alugado para uso comercial e o valor do IPTU comercial é muito menor que o residencial, entendo que o locador deve arcar com a diferença até que proceda a alteração (vez que o locatário não pode fazer a referida mudança junto ao Município).
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  3. gusconrado

    gusconrado Membro Pleno

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    Bom dia!

    Em verdade o que ocorre é que o locatário está descumprindo o contrato de locação, o que possibilita ao locador mover ação de despejo, entre outras possibilidades, conforme o interesse do locador.

    Ao contrário do que disse a colega Maria Laura, o IPTU comercial é deveras superior ao residencial. O que ocorre é o seguinte: uma vez constatado pela prefeitura que o imóvel (até então residencial) está sendo ocupado para fins comerciais, esta (prefeitura) automaticamente altera a destinação do imóvel e a forma de tributá-lo, elevando consideravelmente o valor do imposto.

    Detalhe: O mencionado procedimento é realizado sem qualquer comunicação ao proprietário, que só toma conhecimento do ocorrido quando chega a cobrança da diferença (valor do IPTU comercial - Valor do IPTU residencial = quantia a pagar), que normalmente é bem elevada, posto que, além de cobrar a diferença atual, cobra retroativamente 05 anos!!!!! Neste caso, cabe ao interessado o ônus da prova quanto a destinação do imóvel nos anos anteriores (prova quase impossível).

    Tais explicações podem parecer absurdas, mas são fato!!! aliás, absurdo é o que não falta nas esferas do poder público...

    Assim sendo, aconselho o proprietário do prédio entrar em acordo com o locatário ou despejá-lo, já que é (normalmente) a obrigação de pagar o IPTU é do locatário.

    Permanecer inerte lhe gerará uma única consequencia: arcar com o valor do tributo comercial (mais elevado), inclusive retroativamente (05 anos).
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  4. MariaLaura

    MariaLaura Membro Pleno

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    Colega Gusconrado,

    1 - eu não afirmei que o IPTU residencial é menor que o comercial ("Neste caso, se o imóvel foi alugado para uso comercial e o valor do IPTU comercial é muito menor que o residencial"). Em realidade não existe regra para um ou outro ser mais oneroso, depende dos objetivos urbanísticos estabelecidos pelo Plano Diretor (há áreas que o Município quer estimular o comércio e operacionaliza esse estímulo com alíquotas de IPTU menores....e o contrário também acontece).

    2 - Se fosse o caso de o IPTU comercial ser "deveras superior ao residencial" (como afirmado pelo senhor), não haveria porque o locatário se recusar a pagar, vez que teria vantagem econômica pagando como IPTU residencial ("Ocorre que o referido IPTU consta como residencial, pois era uma residência até essa locação. O locatário tem se recusado a efetuar o pagamento por este motivo"). Portanto, a minha suposição de que o IPTU residencial é menos oneroso parece mais lógica.

    3 - Apesar de o Município ter o atributo da autoexecutoriedade com relação à alteração do tipo de destinação do imóvel (que neste caso, a cobrança retroativa do 5 anos não prescritos seria um arbitramento por não ter a data exata de quando houve de fato a alteração), esse poder não invalida a possibilidade de o proprietário proceder administrativamente a alteração (que é a medida correta) e que neste caso, a data da alteração será a data de sua manifestação.


    Reitero que a obrigação legal de pagar o IPTU é do locador (seu nome que vai para a dívida ativa). A obrigação contratual, neste caso (e normalmente os contratos locatícios assim estabelecem),é que é do locatário.
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  5. Adam

    Adam Membro Pleno

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    Prezado (as), bom dia

    Se não houve omissão no contrato do tipo de IPTU para o referido imóvel, o locador não tem o direito de se recusar ao pagamento.

    Há quem pense ser apenas o proprietário obrigado a pagar o IPTU. Porém existe previsão legal para transferência dessa ‘responsabilidade’ ao inquilino na Lei de Locação:

    Art. 22. O locador é obrigado a:

    VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

    Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

    Ou seja, de fato a obrigação é do locador, mas nada impede que seja transferida ao locatário. Tanto o é, que até nos contratos padrões, desses que se compra em qualquer papelaria, muitos já vem com a obrigação de pagar o imposto expresso. Também não vejo como obrigação imoral ou injusta, uma vez que o inquilino vai se beneficiar com a coleta de lixo, calçamento e outras coisitas mas para que o imposto é utilizado, ao menos em tese.

    Em síntese, havendo expressamente no contrato de locação que deverá o novo ocupante inquilino pagar o IPTU, sua inadimplência é uma das causas para rescisão da avença.

    Para o Fisco, independente desse contrato, o inadimplente é aquele que é proprietário do bem imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor com animus domínio. Isso se deve ao fato de que no Direito, uma regra estabelecida em lei não pode ser modificada ou mitigada pela simples vontade das partes. Isso é porque o Inquilino é possuidor do bem, mas a sua posse é precária, tem dia certo de acabar, não vontade de se tornar dono – animus domínio.


    Assim, quando o Município for executar a dívida advinda do inadimplemento do IPTU, quem vai responder é o locador, que poderá depois entrar com ação regressiva contra o inquilino, se for deste último a obrigação contratual pelo pagamento do Imposto.
  6. Tarsila Alcantara

    Tarsila Alcantara Membro Pleno

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    Obrigada doutores pelas respostas. Vou explicar melhor a situação.
    O imóvel locado é uma casa de 2 andares. O locador utilizava o primeiro andar para seu comercio e morava no outro andar. Então, a prefeitura emitia 2 IPTU's: um comercial e outro residencial.
    Esse ano, o locador alugou o imóvel em sua totalidade, ou seja, primeiro e seguro andares para uso comercial. No contrato consta como obrigação do locatário o pagamento desse tributo e não faz nenhuma referencia a classificação do mesmo. Como a locação se deu este ano e os carnes já estavam emitidos, o locador incumbiu o locatário o pagamento dos 2 carnes.
    Agora, o locatário está reclamado que um dos carnes é residencial.
  7. GONCALO

    GONCALO Avaliador

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    Bom dia doutora:

    Minha inteira concordância com o entendimento do doutor Gusconrado

    Com o devido respeito, se o locador acha realmente que vale a pena expor-se ao risco de ser despejado por quebra contratual (descumprimento de clausula contratual)...

    Afinal, o locatário não estaria mesmo sofrendo qualquer prejuízo com o fato, muito pelo contrário.

    ,
  8. Lia Souza

    Lia Souza Membro Pleno

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    Tarsila, de acordo com a sua explicitação dos fatos e estando previsto no contrato o pagamento do IPTU pelo locatário, este não pode se opor ao pagamento, até porque os carnês já tinham sido emitidos quando da formalização do contrato de locação não residencial. Ideal que o locador pague p/ não ter o imóvel indicado a leilão por inadimplência do tributo, o que não impede que cobre o locatário numa ação regressiva. Já frente ao Fisco, o responsável pelo pagamento é o locador, embora a obrigação possa ser transferida ao locatário por previsão legal. Tendo mais dúvidas, posta para tentarmos ajudar a solucionar.
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