Inventário Judicial - Avaliação E Declaração De Bens

Boa tarde.
Estou fazendo um inventário, o qual dei abertura judicialmente para não perder o prazo. Em razão dos clientes, não tenho todas as informações ainda, mas espero receber apoio dos senhores sobre as partes omitidas.
Consta como bens, um veículo registrado no nome do de cujus e um imóvel, o qual não acredito que tenha registro, mas tão somente a escritura de um lote, mas que de fato é um aglomerado de imóveis.  Como na escritura consta apenas um lote, e não os imóveis e benfeitorias, penso que isso é positivo para efeitos de ITCD, mas por outro lado, temo que na prefeitura conste os imóveis/benfeitorias. Assim questiono como proceder sobre a situação do imóvel, devo omitir  ou declarar as benfeitorias/construções e se assim o fizer, como regularizar? A ausência de registro é um óbice? qual o momento para recolher o ITCD?
Obrigado.

Boa tarde doutor:
Entendo que, relativamente ao imóvel, os herdeiros receberão não ele em si, mas apenas os direitos que o de cujus exercia sobre o(s) mesmo(s), ou seja, terreno(s) com benfeitoria(s).
Nessa esteira, a ausência de registro não seria um óbice ao inventario/arrolamento
Mas se existe de fato uma Escritura Pública o imóvel deve estar regularizado, porque - ultimamente - não seria possível ao tabelião lavrá-la sem mencionar a matricula do CRI