Embargo? A Execução De Títulos Extrajudicial Com Controvérsias Na Divida

Nobres colegas um cliente comprou uma casa pagou avista 70% do valor e dividiu o restante em 4 promissórias as quais já venceram! Ocorre que o pagamento das promissórias não se deu em virtude de um acordo verbal entre as partes em face de um descumprimento contratual por parte do vendedor.
Vele ressaltar que no contrato de compra e venda o vendedor declarou que entregaria o bem livre de impostos e desembaraçado sem qualquer pendência judicial ou extrajudicial, o que não ocorreu!
Ao tomar posse do imóvel meu cliente constatou que não foram pagos os 3 últimos anos de IPTU, e pior constatou ainda que o imóvel tem uma restrição por se tratar de uma área particular que foi loteada e que não esta totalmente legalizada, fato este que impede de ser escriturado.
Pelos motivos expostos meu cliente procurou o vendedor e acordaram verbalmente a suspensão do pagamento das promissórias até que se resolvessem as pendências!

Corre porem que o vendedor executou as promissórias!!

Eu pergunto aos colegas qual seria a melhor solução! Embargar a execução, entrar com exceção de pré-executividade alegando o desacordo! falar nos próprios autos ou mesmo em outro processo pedir o abatimento no preço em razão do descumprimento contratual???

Olá, mctelevideo,

Nesse caso não caberá a exceção de pré-executividade pois esse instituto apenas é aplicável nos casos de erros/vícios que desconstituam o caráter executivo do título de crédito.

Há, entretanto, um precedente que pode ser alegado em sede de exceção de pré-executividade, qual seja, o TJMG entendeu que a Nota Promissória, quando vinculada a contrato, não pode originar execução de título extrajudicial, em virtude de ter perdido sua autonomia uma vez que vinculada a um contrato.

Segue o trecho da decisão proferida pela 16ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na Apelação Cível nº 1.0672.99.006900-3/001, em 21/11/2007, Relator Des. Nicolau Masselli: “... nota promissória não sacada como promessa de pagamento, mas como garantia do contrato, tem por desnaturada sua natureza cambial, retirando-lhe a autonomia e executividade..." Assim, nessa hipótese, por faltar-lhe autonomia, a nota promissória vinculada a contrato perde a característica de título de crédito, inviabilizando sua execução. Neste caso, eventual cobrança deverá ser feita através de processo de conhecimento, por demandar instrução probatória referente à obrigação que a originou.

Esse é um fato novo, ainda não há qualquer decisão aqui no RJ nesse sentido, mas é uma ótima estratégia.

Caso a exceção não seja acolhida, acho pertinente interpor um agravo de instrumento, pois o Tribunal pode entender diferentemente da 1ª instância.

Ultrapassada a exceção, se não acolhida, você poderá embargar a execução, alegando esses descumprimentos, não esquecendo de planilhar os valores que seu cliente teve que arcar em decorrência disso, anexando o contrato, grifando a(s) cláusula(s) descumprida(s), que originou(aram) esse acordo e explicando toda a negociação feita com seu cliente.

Não esqueça de elucidar que foi feito um acordo verbal que, por flagrante má-fé, foi descumprido pelo exequente. Caso o valor que o seu cliente teve de arcar em decorrência desses descumprimentos tenham sido maiores, não haverá como reaver a diferença nos próprios embargos mas pode ser ajuizada uma ação de cobrança, inclusive da multa contratual, caso haja previsão.

Fico à disposição para qualquer esclarecimento. Um abraço,