Direito das Coisas: área real inferior a da Escritura Pública. O que fazer?

Discussão em 'Direito Civil, Empresarial e do Consumidor' iniciado por Mateuscs25, 02 de Fevereiro de 2015.

  1. Mateuscs25

    Mateuscs25 Membro Pleno

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    Caros colegas:
    Atuo com maior ênfase na área do Direito Previdenciário e, em face disso, abro esse tópico para sanar algumas dúvidas a respeito de uma situação que não é tão incomum: diferenças entre a área registrada em Escritura Pública e a área real de um imóvel rural.
    A situação em estudo é, em suma, a seguinte:

    Um cidadão adquiriu uma área de terra rural, com aproximadamente 114.185.24 m², conforme consta na Escritura Pública e no Registro de Imóveis.
    O problema todo é que um dos vizinhos teria invadido parte da área para plantar eucaliptos e essa ação faz com que, na realidade, a área tenha bem menos do que previsto nos documentos.
    Frisa-se, ainda, que houve deterioração dos marcos demarcatórios pela ação do tempo e não se sabe quando, efetivamente, houve o início da plantação dos eucaliptos.

    Diante disso, questiono:

    * Qual o remédio jurídico adequado para essa situação? Apresentar um levantamento topográfico georreferenciado e ajuizar Ação Demarcatória? Ou Reintegração de Posse, se considerarmos que houve Esbulho Possessório?

    Enfim. É uma situação bastante comum no interior do Brasil que gera muita dor de cabeça, tanto para as partes como para os profissionais envolvidos.
    Por isso, creio que posso contar com o auxílio dos colegas nesse estudo.
    Cordiais saudações.
  2. jrpribeiro

    jrpribeiro Advogado

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    Prezado colega, bom dia.

    Não é minha área de atuação, mas penso que, se já está devidamente registrado no CRI, não haveria necessidade de ação demarcatória mas sim apenas apresentar atual levantamento para corroborar a documentação e ajuizar a reintegração de posse. Isto, obviamente se o atual possuir insistir em permanecer no abuso.
    Isto é apenas uma opinião descompromissada. Vamos aguardar os especialistas...

    Cordialmente.
  3. GONCALO

    GONCALO Avaliador

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    Bom dia doutor:

    Entendo que seu raciocínio está pautado na retidão da lógica se a transação foi ad mensuram e não ad corpus.

    Demarcatória c/c Reintegração de Posse, suponho.

    Mas essa Reintegração deve ser previdentemente escoltada TAMBÉM de Levantamento Topográfico Georreferenciado, documento sine qua non para a correta cognição da área a ser reintegrada, objetivando se igualar a área consignada da Escritura Definitiva e respectiva Matricula imobiliária.

    Espero ter ajudado.

    Mas cogito ser melhor aguardar novas postagens...
  4. Anderson Rosolem

    Anderson Rosolem Membro Pleno

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    Só a título de esclarecimento do nosso amigo Gonçalo onde menciona se a transação foi ad mensuram e não ad corpus.
    A venda de imóvel “ad mensuram” ou por medida é aquela em que se fixa área determinada e estipula o preço por medida de extensão. Na prática, a venda “ad mensuram” constitui-se de gleba retirada de área maior. O vendedor tem de entregar a quantidade vendida, observado pelo comprador um limite legal de tolerância em favor do vendedor de até menos de 1/20 da área total enunciada.
    Considera-se “ad corpus” a compra e venda de uma gleba determinada de terra, com limites e confrontações conhecidos por ambos os contratantes e colocados na descrição no título. Neste tipo de operação as partes não estão interessadas em medidas, mas no todo que compõe a gleba. Neste caso não haverá complementação da área e nem devolução do excesso. Havendo limites certos e confrontantes determinados, a referência às dimensões é apenas enunciativa, mesmo que não conste de modo expresso haver sido a venda “ad corpus”. Com muito mais razão ainda, quando em tais circunstâncias, a dimensão é seguida da locução adverbial “mais ou menos”, significando que para mais ou para menos não faz diferença para os contratantes.

    Se as escrituras de compra tiverem registradas no Cartório de Imóveis - Ação POSSESSÓRIA.
    Caso as escrituras de compra e venda não tiverem registradas no Cartório de Imóveis - Ação REIVINDICATÓRIA.


    Como dito anteriormente, é primordial que o interessado possa fazer o georreferenciamento do imóvel, para ter todos os dados necessários da área.

    O Código de Processo Civil dispõe expressamente em seu artigo 924 três espécies de ações possessórias, a ação de manutenção de posse, reintegração de posse e interdito proibitório.
    AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE:
    Todo possuidor que sofrer turbação em sua posse. Tem legitimidade para propor a ação de Manutenção de Posse.Por turbação, entende-se como todo ato que embaraça o livre exercício da posse.
    O autor da ação de manutenção deverá provar:
    - posse;
    - a turbação;
    - data da turbação, para efeitos de liminar (quando a posse for nova - menos de ano e dia). Se a posse for velha, a ação segue o rito ordinário e requer a antecipação de tutela, mas desde que prove-se os requisitos desta.
    - continuidade da posse, pois se devido ao ato do réu perdeu a posse, a ação competente não mais é a de manutenção e sim de reintegração de posse;
    AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE:
    É a movida por quem sofre esbulho.
    Esbulho é a perda do poder de fato sobre o bem.

    Pode o possuidor esbulhado cumular indenização não só contra o esbulhador, mas também contra terceiro que recebeu a coisa esbulhada, sabendo que o era.
    É cabível liminar e seguirá a mesma regra da ação de manutenção de posse

    INTERDITO PROIBITÓRIO:
    Neste caso há uma ameaça de turbação ou esbulho.
    Não cabe liminar.
    Se a ameaça de turbação ou esbulho se concretizar, o juiz transformará o interdito proibitório em ação de manutenção ou reintegração de posse conforme o caso.

    Espero ter ajudado.
  5. freitas

    freitas Membro Pleno

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    Creio que primeiro seja preciso demarcar, até para saber o que foi invadido, depois pedir reintegração. Cuidado com a prescrição.
  6. Mateuscs25

    Mateuscs25 Membro Pleno

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    Rio Grande do Sul
    Caros colegas:
    Agradeço às manifestações de todos, que são de extrema valia para a análise da situação.
    Vou conversar com o cliente e expor as questões aqui comentadas para que seja tomada a melhor decisão.
    Mais uma vez, grato pelas opiniões de todos.
    Grande abraço!
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