desmembramento de um terreno

Discussão em 'Arquivos antigos' iniciado por amagg@ig.com.br, 04 de Julho de 2006.

  1. amagg@ig.com.br

    amagg@ig.com.br Visitante

    Preciso fazer escrituras individuais de um terreno que não pode ser desmembrado na prefeitura pois a prefeitura mudou a lei que permitia lotes de até 125 m2, e agora so pode desmenbrar fração mínima de 360 m2.

    àrea do terreno original = 984 m2

    1 terreno de 360 m2 (consigo desmembrar facilmente pela lei do municipio), mas preciso fazer mais quatro escrituras, sendo:

    1 terreno de 200 m2 (Construido)
    1 terreno de 174 m2 (Cercado)
    1 terreno de 150 m2 (Construido)
    1 terreno de 100 m2 (Cercado)

    todas as áres com frente para rua e familias diferentes.

    Pergunto:

    A) Não conseguindo desmembrar via prefeitura, posso fazer escritura de seção de direitos e pedir usocapião?

    B) Preciso de fazer uma ação demarcatória?

    desde já agradeço a todos e parabéns pelo forum!

    Adriano NL
  2. Karine Romero Althaus

    Karine Romero Althaus Membro Pleno

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    81
    Estado:
    Paraná
    Para ver a possibilidade de Usucapião vc deverá observar o Plano diretor da Cidade, ainda, observe a jurisprudencia local... e analise as decisões de usucapiao... para ver as possibilidades de desmembramento do terreno.
  3. marciowillians

    marciowillians Em análise

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    São Paulo
    Bom dia,
    Especificamente sobre as questões que você levantou, não tenho conhecimento, porém quero chamar a atenção para o aspecto da propriedade, ou seja, até que ocorra o tempo necessário para que se peça a usucapião ubano, o proprietário é aquele em nome do qual está o registro no cartório de imóveis.
    Sendo assim, os demais ficam sujeitos a perda da área casa haja uma penhora por execução ou coisa parecida.

    Uma solução paralela pode ser o registro de todos os proprietários que voce citou, porém, ao invés de desmembramento, basta fazer citar no registro, e posterior escritura, o percentual que cada proprietário tem do total da área (fração ideal). Quanto a isto a prefeitura não pode se opor e você garante o direito à propriedade, protegendo todos.

    Assim, caso a solução que você imagina não seja possível (não sei se é), poderá tentar esta.

    Boa Sorte,


    Márcio Willians
  4. amagg@ig.com.br

    amagg@ig.com.br Visitante

    Marcio

    Obrigado pala resposta.

    Tenho o registro do imóvel já em meu nome, porém não consigo mais desmembrar fração menor que 360 m2. Preciso passar a escritura para as demais pessoas. O caminho para resolver esta questão então será fazer uma escritura com o nome de todos ? Será que depois consigo este desmembramento judicialmente ? Posso fazer usocapião em nome das pessoas, no caso será contra eu mesmo.

    Todos tem mais de cinco anos de posse e suas áreas são menores de 250 m2. Isso ajudaria?

    Obrigado,


    Marcio Novaes
  5. Deró

    Deró Membro Pleno

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    Caro,

    Esta situação é deveras comum, mais do que se imagina.

    Os municípios contantemente alteram as leis de ocupação territorial fazendo com que terrenos ainda não desmembrados fiquem, da noita para o dia, impossibilitados de serem escriturados individualmente.

    Porém subsiste a clássica possibilidade da escritura com multiplos donos, conforme ja abordado acima pelo colega.

    Ela garante o direito dos donos que podem ter suas posses garantidas e negociadas no limite da sua fração/cota/percentual.

    Lembro que mesmo que uma ação de ususcapião seja bem sucedida ela não garante o desmembramento, justamente porque este está atrelado as leis de parcelamento urbano, o usucapião garantiria somente o direito sobre a fração.

    O resultado final de uma escrituração coletiva e ação de usucapião seriam as mesmas, sendo que o primeiro só depende da vontade das partes.

    O usucapião é usado quando existe conflito de interesse sobre a terra, o que não ocorre no seu caso pois todos estão de acordo em relação as suas cotas não havendo turbação da posse.

    Entendo que o mais fácil seria pedir o desmembramento da fração ideal de 360m2 (e escriturá-la) e escriturar o restante do terreno (624m2) em nome de todos os 4 donos constando as suas respectivas cotas.

    Assim todos teriam suas "escrituras", e quiçá no futuro os outros 4 donos não poderiam se beneficiar de eventuais modificações na lei de parcelamento urbano em relação a metragem mínima?


    Boa sorte
  6. amagg@ig.com.br

    amagg@ig.com.br Visitante

    Deró,

    Pelo jeito, vou ter que fazer 1 desmembramento de 360 m2 e fazer uma escritura coletiva de 624 m2. Nesta localidade tem muitos imóveis irregulares, devido a esta mudança de zoneamento da prefeitura. Vou ter que dar um jeito de desmembrar este imóvel futuramente. Fui hoje na prefeitura e me informaram que posso desmembrar o IPTU, que já é alguma coisa.

    Obrigado pela ajuda

    Adriano NL
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