Contrato De Locação Residencial Retroativo

Prezados,

Minha cliente possui uma casa alugada há mais de dez anos, num outro estado do Brasil. Tal casa é objeto de inventário, pois fora adquirida pela minha cliente e seu falecido esposo há 26 anos atrás, tempo inclusive que tramita o inventário (!!!).

Atualmente peguei o inventário para terminá-lo, que acredito que levará ainda uns 6 meses.

A referida casa foi alugada pela cliente há cerca de dez anos, para um senhor. 

Não há contrato de locação, se há foi algum muito simplório feito à época, mas a minha cliente não lembra se há contrato ou não.

O inquilino não paga o aluguel há mais de cinco anos. Pagou durante alguns meses há 10 anos atrás, depois deixou de pagar. Há uns 5 anos minha cliente o cobrou, e ele pagou mais uns meses e deixou de pagar novamente.

Quem paga o IPTU é a minha cliente. Ela não consegue cobrar o inquilino efetivamente, pois ela mora no RS e a casa alugada é de outro estado, onde não possui nenhum vínculo. Como o imóvel é objeto de inventário e em que pese o outro advogado tenha pedido alvará para venda, o juíz não concedeu à época.

Entrei em contato com o inquilino e este aceita fazer um contrato de locação. Disse que possui todas as notas fiscais de reformas que fez na casa, que por isso não pagou o aluguel, mas que aceita fazer um contrato de locação, e que tem pretensão de comprar o imóvel, quando terminado o inventário caso seja da vontade da proprietária.

Tenho medo que ele entre com usucapião, por isso gostaria de fazer um contrato de locação residencial rapidamente.

Minha dúvida é a seguinte: não posso fazer um contrato de locação residencial retroativo? Acredito que não. Por isso estou em dúvida se devo colocar no contrato que ele vive há anos no imóvel ("considerando que fulando de tal vive no imóvel há tantos anos...") ou se isso poderá me prejudicar numa eventual usucapião. 

Como é feito nesse tipo de situação de locações sem contrato?

Cara Advogada,
A Sra. não consegue realizar esse contato com o inquilino por e-mail?
Se conseguir, a Sra. pode tentar uma confissão documentada de que ele é inquilo a 10 anos e, assim, fazer um contrato de locação a partir de agora.
Caso não consiga o contato por e-mail, não vejo óbice em consignar que ele reside no imóvel a 10 anos por meio de contrato de locação verbal.
Nos mantenha informados.

Posso estar enganado, mas o fato da sua cliente pagar o IPTU do imóvel (especialmente se ainda tiver os recibos), descaracterizaria uma ação de usucapião.

Vou dar uma sugestão: elabore uma declaração para o inquilino assinar reconhecendo que está no imóvel há xx anos, que quem paga o IPTU é a sua cliente e reconheça a firma em cartório. Seria um documento com capacidade probatório e credibilidade maior que um e-mail. Sem contar que resolveria a pendência e evitaria fazer um contrato de aluguel com data retroativa.


Espero ter ajudado.

Boa tarde Dra.
Apenas complementando, se for assinado agora um contrato de locação, fica totalmente  excluída, a partir de agora,   a possibilidade do inquilino usucapi-lo.
A locação obsta a usucapião, vez que o  locatário  detém a posse em nome do Locador
Melhor ainda for consignado nesse contrato uma clausula esclarecendo que o inquilino reside no imóvel  por uma década, razão pela qual a locatária dispensa a apresentação de depósito ou fiança.

Cara Advogada,
Todas as considerações são válidas e oportunas.
A colocação do colega Gonçalo é a que solucionaria mais facilmente a sua situação, desde que o inquilino assine o contrato de locação.
Agora, e se ele recusar a assinar o contrato ou a declaração que o colega Roberto indicou, você precisaria de uma outra prova da situação relatada.
Por isso que indico a conversa por e-mail, pela qual, de uma maneira informal, a colega conseguirá um documento que demonstra a natureza locatícia da relação havida entre as partes, o que evitará que ele entre com uma ação de usucapião enquanto negocia com a Sra. os termos do contrato de locação.
Nos mantenha informados.