Contrato De Locação: Inquilino Não Quer Assiná-Lo

Discussão em 'Direito Civil, Empresarial e do Consumidor' iniciado por raimundo, 10 de Agosto de 2009.

  1. raimundo

    raimundo Membro Pleno

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    O que fazer quando o inquilino não deseja assinar contrato de locação, mas continua pagando o aluguel, IPTU e todos os encargos de água, luz e telefone?

    Afim de não se perder o inquilino, pois é um bom pagador, há ou não algum respaldo jurídico se for feita notificação extrajudicial, escrevendo sobre a recusa do inquilino de assinar contrato de locação e o responsabilizando pela falta de pagamento do aluguel, IPTU e encargos, além do estado de conservação do imóvel?

    Agradeço quem puder esclarecer e comentar este caso.

    Abraços,

    Raimundo
  2. Fernando Zimmermann

    Fernando Zimmermann Administrador

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    http://www.forumjuridico.org/lei-8245.html

    O locador é quem deve pagar impostos, salvo convenção em contrário - art. 22, VIII.
    O locatário é quem deve pagar telefone, água, luz e esgoto - art. 23, VIII.

    Abraços,
  3. Ribeiro Júnior

    Ribeiro Júnior Membro Pleno

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    Amigo,

    Há um contrato prévio de locação? Caso haja, as cláusulas deste contrato consideram-se renovadas tacitamente. Caso contrário, vai tudo pela regra geral.


    Favor especificar, para debatermos com mais profundidade.



    ATT.,

    Ribeiro Júnior
  4. raimundo

    raimundo Membro Pleno

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    Prezados senhores,

    O locatário já paga os impostos a mais de 30 anos, através de um contrato de locação, que o determina, porém um dos proprietários que o assinou é falecido. Este contrato é tão antigo que só se tem a cópia xerox, pois o original se deteriorou com o tempo. O locatário deliberadamente não assina o contrato de locação, mas continua a pagar o IPTU. Já foi pedido até para o locatário sair do imóvel, caso não assinasse um novo contrato, mas o locatário permanece no imóvel e sem contrato atualizado. O que fazer? Pode-se aplicar o artigo 575, do NCC, para este caso, incluindo o IPTU, ou não? Qual é a saída?

    Grato,

    Raimundo
  5. EduardoNeiva

    EduardoNeiva Em análise

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    RAIMUNDO,

    O que ocorreu, na verdade, foi um contrato de locação verbal entre você e o inquilino, cuja existência pode ser reconhecida por ambos, por meio de uma simples declaração do inquilino ou por prova testemunhal numa eventual ação judicial. Quando a locação é feita sem o contrato de locação, a responsabilidade com o pagamento de impostos, para o ente tributário, e de demais despesas, é do locador. Numa eventual ação, como não há prova documental, é importante que sejam arroladas testemunhas para a comprovação do referido contrato verbal, como também, a juntada de todos os recibos já pagos pelo inquilino.

    Pelo que eu entendi, o inquilino está pagando pontualmente as despesas. O problema ocorrerá caso ele não queira mais pagar. Como você não tem um contrato escrito, há a necessidade do ingresso de uma ação de cobrança pelo procedimento ordinário e a consequente instrução do feito.

    Atenciosamente,

    EDUARDO NEIVA DE OLIVEIRA
  6. Fernando Zimmermann

    Fernando Zimmermann Administrador

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    Trata-se de contrato verbal, o qual é plenamente válido em sede de locações.

    Tendo em vista que foi ajustado o pagamento do IPTU, e como o locatário vem sempre pagando tal tributo, há mais de 30 anos, como foi afirmado, se está diante de contrato verbal. Logo, mesmo não escrito, tal contrato é expresso, e como tal resguarda os direitos de seu cliente de cobrar do inquilino o IPTU.

    Abraços,
  7. raimundo

    raimundo Membro Pleno

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    Prezado Dr. Eduardo,

    A preocupação não é apenas do não pagamento do aluguel, algo que o inquilino até enviou telegramas, quando havia algum atraso, dizendo que o dinheiro do aluguel e do IPTU estava disponível na casa alugada, mas numa eventual ação da parte dele em restituir o IPTU pago, ou até de usucapião.

    Até que ponto um contrato de locação verbal dá respaldo ao locador na cobrança de aluguéis e de impostos? Se o locatário aceita a pagar o IPTU, fica ou não tácito a sua concordância em pagar este tributo, independente do tipo de contrato ( verbal ou escrito )? Quem fornece o recibo é o locador, mas o locatário não assina nada. As cópias dos recibos são suficientes para se provar algo?

    Agradeço pela atenção,

    Raimundo
  8. raimundo

    raimundo Membro Pleno

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    Prezado Dr. Fernando,

    A preocupação não é apenas do não pagamento do aluguel, algo que o inquilino até enviou telegramas, quando havia algum atraso, dizendo que o dinheiro do aluguel e do IPTU estava disponível na casa alugada, mas numa eventual ação da parte dele em restituir o IPTU pago, ou até de usucapião.

    Até que ponto um contrato de locação verbal dá respaldo ao locador na cobrança de aluguéis e de impostos? Se o locatário aceita a pagar o IPTU, fica ou não tácito a sua concordância em pagar este tributo, independente do tipo de contrato ( verbal ou escrito )? Quem fornece o recibo é o locador, mas o locatário não assina nada. As cópias dos recibos são suficientes para se provar algo?

    Agradeço pela atenção,

    Raimundo
  9. Fernando Zimmermann

    Fernando Zimmermann Administrador

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    É claro, seria melhor se tivesse um contrato escrito.

    Mas pelo mencionado há muitos elementos de prova (recibos, telegramas, contrato com locador anterior), de maneira que resta bem caracterizada a locação.
  10. EduardoNeiva

    EduardoNeiva Em análise

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    CARO RAIMUNDO,

    NO TOCANTE À USUCAPIÃO, FIQUE TRANQUILO, POIS A POSSE DO SEU INQUILINO É ORIUNDA DE UM CONTRATO VERBAL. GUARDE TODOS OS RECIBOS!

    QUANTO AO PAGAMENTO DO IPTU, HÁ CONTRATOS NOS QUAIS O LOCADOR TRANSFERE PARA O INQUILINO ESSA RESPONSABILIDADE. NO SEU CASO, COMO O INQUILINO JÁ VEM PAGANDO, ENTENDO QUE HAJA UMA PRESUNÇÃO DE QUE ELE, AO MENOS, ACEITOU ARCAR COM ESSE ENCARGO. ISSO VOCÊ PODE ALEGAR NUMA EVENTUAL AÇÃO JUDICIAL.

    COMO O SEU CONTRATO É VERBAL NÃO HÁ UM TERMO PARA O MESMO, OU SEJA, NÃO HAVERÁ RESCISÃO CONTRATUAL POR DESCUMPRIMENTO DEVIDO AO INQUILINO TER ULTRAPASSADO UM TEMPO DETERMINADO E ACORDADO PREVIAMENTE.

    EM RELAÇÃO À AUSÊNCIA DE RECIBO, PODEM SER JUNTADOS OS BOLETOS PAGOS DO IPTU, POR EXEMPLO, COMO TAMBÉM, OS EXTRATOS BANCÁRIOS CASO OS PAGAMENTOS TENHAM SIDO FEITOS POR MEIO DE DEPÓSITOS, ALÉM DE CONTAS DE ENERGIA, CONDOMINIAIS ETC.

    CASO O INQUILINO TENHA PAGO OS ALUGUÉIS SEM RECIBO, SE ELE TIVER AGIDO DE BOA-FÉ, CERTAMENTE ELE DIRÁ O QUE OCORREU AO MAGISTRADO OU, CASO CONTRÁRIO, SE NÃO HOUVER CONFISSÃO, A PROVA TESTEMUNHAL TORNAR-SE-Á IMPRESCINDÍVEL PARA A INSTRUÇÃO DO FEITO.

    CASO VOCÊ ENTRE EM LITÍGIO COM O INQUILINO E QUEIRA, POR EXEMPLO, O IMÓVEL PARA USO PRÓPRIO (NÃO HÁ NECESSIDADE DE DAR EXPLICAÇÕES ATINENTES AO MOTIVO DE VOCÊ ESTAR QUERENDO O IMÓVEL), A AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA É A MEDIDA CABÍVEL, CONSISTENTE NA RETOMADA DO IMÓVEL, POR MEIO DE NOTIFICAÇÃO PARA QUE O MESMO DESOCUPE O IMÓVEL NO PRAZO DE 30 DIAS. SALVO ENGANO, O PRAZO PARA O USO DESSA AÇÃO POR DENÚNCIA VAZIA, EM CONTRATO VERBAL, É APÓS OS CINCO ANOS NOS QUAIS O INQUILINO FICOU NA POSSE DO IMÓVEL.

    DÊ UMA OLHADA NO ART. 46, PARÁGRAFO 2º, DA LEI DO INQUILINATO (L. 8.245/91).

    ATENCIOSAMENTE,

    EDUARDO NEIVA DE OLIVEIRA
  11. Lia Souza

    Lia Souza Membro Pleno

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    Sr. Raimundo, pelo que entendi, houve a transmissão da locação aos herdeiros após a morte do locador, estando o atual contrato vigendo por prazo indeterminado. Este atual contrato tem força executiva, caso o locatário não venha pagar o aluguel. Em se querendo a retomada do imóvel, por exemplo, bastaria a notificação premonitória, a qual é dispensada na hipótese de inadimplemento, mesmo vigendo com prazo indeterminado.

    A morte em si não extinguiria o contrato. Mesmo o original deteriorado, há a cópia que, finalmente, passou-se a entender que o crédito devido é o objeto de execução e não a necesidade de se instruir a inicial com o contrato original.

    Nesse contrato que vige há 30 anos não há cláusula da responsabilização do locatário pelo pagamento dos consectários? Se há, não tem motivo para preocupação. De repente, ele é avesso a formalidades; deve ser do tempo em que a palavra era tudo... Parabéns por ter um inquilino tão honesto! Raridade...

    Um abraço, Lia
  12. raimundo

    raimundo Membro Pleno

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    Prezado Dr. Fernando,

    Agradeço pelos seus esclarecimentos.

    Abraços,

    Raimundo
  13. raimundo

    raimundo Membro Pleno

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    Prezado Dr. Eduardo,

    Agradeço pelos seus esclarecimentos.

    Abraços,

    Raimundo
  14. raimundo

    raimundo Membro Pleno

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    Prezada Dra. Lia,

    Seria possível informar os elementos básicos de uma notificação premonitória para este caso. Quanto ao contrato original, está explícito que o IPTU é devido pelo locatário. O problema é que não se tem mais o original, somente a cópia ( xerox ).

    Abraços,

    Raimundo
  15. fabiano_rj

    fabiano_rj Em análise

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    Raimundo, para lhe responder melhor tenho algumas perguntas.

    O inqulino falecido tem algum grau de parentesco com o inquilino atual?


    No pagamento do aluguel é emitido recibo?


    por fim voce de estar consciente que não existe nenhuma medida que forçe o inquilino a assinar a um contrato de locação, sua unica saida seria forçar uma notificação para assinar o contrato e em caso de negativa rescindir o contrato de locação.

    espero ter ajudado

    Abraços.
  16. HeryckDM

    HeryckDM .∙.

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    O senhor possui elementos de prova suficientes para evitar quaisquer destas hipóteses que tanto teme. No tocante a obriga-lo a assinar o contrato, somente vislumbro a possibilidade de coagi-lo rescindindo o contrato anterior, e ofertando o novo, desta vez, formal.
  17. raimundo

    raimundo Membro Pleno

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    Prezado Dr. Fabiano,

    Quem faleceu foi um dos proprietários que havia assinado o contrato original. Este proprietário é conjuge da inventariante do processo de partilha, que já foi concluída. Quem reclama por um novo contrato de locação é a conjuge do proprietário que faleceu e mais um único herdeiro. Para este herdeiro, ainda não se abriu o inventário.

    Emite-se recibo de aluguel e também emite-se recibo de IPTU, tudo separadamente. Além disso, como definido na partilha, há uma divisão de 50% do aluguel para cada um dos proprietários, ou seja, 50% para aquela inventariante, que já se tornou proprietária viúva, juntamente com um herdeiro, e 50% para um casal. Desta forma, o aluguel é pago em dinheiro e é emitido dois recibos: um de cada proprietário ( a antiga inventariante e mais o casal ); e também se paga em dinheiro o IPTU. O proprietário que recebe o IPTU do inquilino faz o pagamento do IPTU em nome deste proprietário.

    Portanto, precisa-se saber como seria a notificação para forçar o inquilino a assinar um novo contrato de locação.

    Agradeço pela atenção,

    Raimundo.
  18. Lia Souza

    Lia Souza Membro Pleno

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    Intrigante esse assunto... Só depois fui me dar conta que a preocupação maior é com a caducidade do contrato... Agora com essas informações adicionais de que envolve inventário... resolver (ou chegar perto) já é uma questão de honra! (rsrs)

    Bom, vigendo o contrato com prazo indeterminado ou mesmo entendendo ser verbal, a notificação premonitória é necessária para reaver o imóvel ou para demonstrar pro inquilino que se quer formalizar a locação com o preto no branco.

    Sinceramente, sem subestimar o Judiciário (claro), eu nem mencionaria a caducidade do contrato (até pq nem o inquilino deve saber disso) e fundamentaria a notificação judicial (embora possa ser via cartório) dizendo que o contrato passou a viger por prazo indeterminado e que o locador só tem interesse na manutenção caso o locatário assine um novo contrato, pois, do contrário, estará em mora e em 30 dias não restará alternativa e será movida ação de despejo. Daí, aguarda prá ver a reação.

    Como é um bom pagador, antes de notificar, tentaria convencer o locatário de que a formalidade é necessária para que seja efetivado o inventário, por exemplo, ou mesmo a partilha... que o juiz do inventário pediu que estivesse tudo documentado. Frisa-se que é apenas para segurança de ambas as partes... essas coisas.

    De qq forma, se souber de mais alguma coisa, posto aqui.

    Abraço,
  19. raimundo

    raimundo Membro Pleno

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    Bom dia,

    A preocupação é a de não ser surpreendido pelo inquilino com uma ação de usucapião ou de devolução do IPTU, pois o contrato original ficou deteriorado com o passar do tempo e se tem apenas a cópia ( xerox ). O inventário do falecimento do proprietário nem foi aberto e nem se sabe como se portará o juiz neste caso.

    Falar em caducidade do contrato está correto ou não? Pelos esclarecimentos de outros advogados, já existe a relação locatícia, mesmo se considerar que a relação seja verbal entre proprietários e inquilino. O que agora é a preocupação é se pode considerar como válido a continuidade do pagamento do IPTU, referente a uma cláusula de um contrato original que não mais existe, além de um dos proprietários tê-lo assinado já está falecido, e que já perdura este pagamento por mais de 30 anos.

    Espero ter esclarecido melhor a situação.

    Abraços,

    Raimundo
  20. Ribeiro Júnior

    Ribeiro Júnior Membro Pleno

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    Sr. Raimundo,

    Conversei com um colega, falei das peculiaridades do caso, do interesse em manter o contrato etc.
    Sinceramente, sem embargos, caso o Sr. fosse meu cliente eu aconselharia - dentro da situação exposta, é claro - a proceder uma notificação extrajudicial, através de um cartório, reiterando o teor das cláusulas contratuais que o Sr. considera mais importantes.

    ATT.,
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