Compromisso De Compra E Venda E A Responsabilidade Pelo Pagamento Das Despesas Condominais.

O condomínio caracteriza-se quando ao mesmo tempo várias pessoas são proprietárias de um mesmo empreendimento. Neste tipo de propriedade existe a coexistência de áreas de propriedade particular de cada pessoa e áreas comuns de titularidade e utilização por todos os co-proprietários.

O tipo condominial mais conhecido é o condomínio edilício, que corresponde aos prédios residenciais ou comerciais. Aos co-proprietários se dá o nome de condôminos.

As obrigações e os limites do condômino com relação ao uso e gozo das áreas pertencentes ao condomínio (comuns ou particulares) são estabelecidas através de lei e de uma Convenção de Condomínio, documento responsável pela regulação das relações entre os condôminos, onde se determina suas obrigações e direitos.

Uma das obrigações de cada condômino prevista em lei e regulada na referida Convenção é o pagamento de uma taxa destinada à manutenção das áreas comuns do edifício – a taxa condominial.

A referida taxa tem natureza jurídica de obrigação “propter rem", ou seja, é dever que está intrinsecamente ligado à propriedade de unidade do condomínio, no nosso exemplo um apartamento. Cada condômino tem a obrigação de contribuir de acordo com a fração ideal de que é proprietário para a manutenção das áreas comuns.

Frise-se que o pagamento desta contribuição mensal é muito importante na administração do condomínio, tendo em vista que em ela toda a estrutura do condomínio fica irremediavelmente comprometida, pois não há dinheiro para pagamento de funcionários, despesas com água e luz, dentre outros, o que gera verdadeiro colapso da estrutura inviabilizando a vida de seus moradores e usuários.

O problema que devemos abordar é quem é o responsável pelo pagamento e quando se inicia a obrigação do condômino pelo pagamento de referida taxa?

Em geral, o próprio proprietário do imóvel é que o utiliza; pelo que este é devedor da taxa. Porém, em algumas situações, como por exemplo a locação, a taxa é devida pelo locatário e não pelo locador – proprietário, conforme previsto no artigo 23, XII, da Lei de Locação (lei 8245/91).

Assim, podemos estabelecer que o que determina a responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial é a efetiva posse do imóvel. Isto é óbvio, tendo em vista que quem tem a efetiva posse do imóvel é que utiliza as dependências comuns do condomínio e, portanto, ou pelo menos as tem à sua disponibilidade, devendo ser responsabilizado pelo pagamento da taxa.

No Brasil, a posse direta do imóvel está caracterizada com a entrega das chaves ao novo proprietário. Somente com as chaves o novo proprietário poderá adentrar no condomínio e, se necessário, utilizar suas áreas comuns.

Não é com a simples assinatura de contrato de compra e venda, ou com o registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis que surge a obrigação de pagar a taxa condominial, mas sim com a entrega das chaves é o marco inicial para que o novo proprietário (ou qualquer outra pessoa que do imóvel passe a fazer uso).

Em resumo, a taxa condominial refere-se ao uso da unidade autônoma e não simplesmente à expectativa de propriedade, pelo que através da simples assinatura de um contrato de compra e venda não pode ser o comprador responsabilizado pelo pagamento das despesas condominiais.

Bento Jr. Advogados
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