ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL - IMÓVEL ARREMATADO

Discussão em 'Direito Civil, Empresarial e do Consumidor' iniciado por Thaíse1, 18 de Fevereiro de 2016.

  1. Thaíse1

    Thaíse1 Membro Pleno

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    Caros Colegas,

    Hoje fui procurada por uma cliente, com a seguinte situação: convivia em união estável, teve uma filha desse relacionamento, porém seu companheiro veio a óbito em dezembro de 2015.
    Era o companheiro que cuidava de tudo, inclusive do pagamento referente ao financiamento habitacional junto a Caixa Econômica Federal. Ocorre que no ano de 2015, o de cujus deixou de pagar o financiamento, pois era renal crônico e a doença agravou nesse último ano, tendo que dispor de parte de sua renda para tratamento da doença e outros gastos.
    No início de fevereiro a minha buscou a CEF para regularizar a situação do imóvel adquirido por seu companheiro, no entanto soube que o imóvel já foi leiloado, inclusive arrematado. Contudo, não houve qualquer notificação ao de cujus quanto ao leilão extrajudicial do imóvel, tampouco e, atualmente, para a minha cliente.
    Em razão disso, lhes pergunto. Ante a ausência de notificação pessoal quanto ao leilão do imóvel, é possível pleitear a anulação do leilão e consequentemente do arrematamento? Não atuo muito nessa área, mas gostaria de poder fazer alguma coisa por ela, pois, sem o marido ela e a filha de apenas 2 anos não têm para onde ir.
    Obs. Ainda não ação de reintegração ou imissão de posse.
  2. GONCALO

    GONCALO Avaliador

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    Boa tarde doutora:
    Ante a ausência da prévia notificação do comprador, entendo ser possível a Anulação da Arrematação ocorrida em leilão extrajudicial.
    Se o imóvel estava em nome do casal, há que se verificar a existência de seguro de vida embutido no financiamento.

    RECURSO ESPECIAL. PROCEDIMENTO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. DL 70/66. LEILÕES. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES. NECESSIDADE. PROVIMENTO RECURSO ESPECIAL. INVERSÃO SUCUMBÊNCIA.

    - Com o provimento do recurso especial, houve a inversão da sucumbência, expressamente declarada na decisão.

    - Agravo não provido.

    (AgRg no REsp 1152888/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/05/2012, DJe 21/05/2012)
  3. cimerio

    cimerio Membro Pleno

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    Perfeito o esclarecimento do colega Gonçalo.
    Ingresso com ação anulatória com pedido liminar.
    Certifique-se de não haver nenhum processo judicial sobre o caso, pois se tiver, ela deve ser distribuída por dependência.
    Obviamente, como foi feito o leilão extrajudicial, com base no repugnante Decreto-Lei 70 de 1966, não deve ter havido processo judicial algum, o que ensejará a distribuição da ação anulatória de forma autônoma.
    Nela, a dra. poderá arguir toda a matéria de fato e também de direito que gerará a nulidade do procedimento.
    Já tive sucesso num caso similar, contudo, a anulatória foi proposta antes do leilão ser feito, tendo sido suspenso em favor da nossa liminar.
    Boa sorte!
  4. GONCALO

    GONCALO Avaliador

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    Em continuação:
    Se for o caso, não deixe de invocar também o Estatuto do Idoso, juntando copia da cédula de identidade, para pleitear a prioridade processual
  5. Thaíse1

    Thaíse1 Membro Pleno

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    Doutores, muito agradecida pelos esclarecimentos!
    Soube, no entanto, que a minha cliente encontrou o AR notificando o de cujus para o leilão. Além disso, ela trouxe novo documento onde consta que o bem já foi arrematado e adjudicado em novembro de 2015, ou seja, antes da morte do mutuário.
    Em relação ao seguro, o mesmo estava embutido no financiamento. Na época e, antes do leilão, o de cujus já estava acometido de insuficiência renal crônica com laudo de incapacidade permanente, porém não acionou o seguro.
    Ainda assim, ante a estas circunstâncias os colegas entendem que é possível anular a adjudicação?
  6. cimerio

    cimerio Membro Pleno

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    Doutora, boa noite.
    Primeiro passo:
    A união estável era regularizada?
    Se sim, um problema a menos, e neste contexto ela deveria ter sido notificada junto ao companheiro. Leia no contrato com a CEF qual o estado civil do de cujus.
    Enfim, caso a união estável não esteja regularizada ou não conste no contrato, ela pode ser provada incidentalmente em ação autônoma, como na ação anulatória por exemplo.

    Segundo passo:
    O imóvel foi adquirido durante a união estável? Se sim ela, pelo menos de fato era dona. Uma boa prova da união é a filha do casal. A idade dela pode ajudar nesta comprovação.
    Assim, caso ela já estivesse com ele quando adquiriu o imóvel e ainda, constando tal informação no contrato, é passível de anulação por ausência de notificação à sua cliente.

    Agora, suponhamos que nada disso seja pertinente. Que não conste a informação no contrato de que ele vivia em união estável, que não seja possível provar que eles viviam em união estável quando adquirido o imóvel. Ainda assim, eu tentaria a anulatória.
    Os argumentos são os seguintes:

    - Direito do companheiro continuar residindo no imóvel do casal após a morte - apesar do óbito ser posterior ao leilão, pode-se alegar que ele não estava apto aos atos da vida civil em razão do seu precário estado de saúde e financeiro. A alegação neste sentido envolve grande dificuldade de prova. Mas como se trata de relação de consumo, peça a inversão neste sentido.
    - Necessidade de notificação da sua cliente na qualidade de companheira e moradora do imóvel. Mesmo que eventualmente a CEF não soubesse da união estável, tal fato pode e deve ser levantado por sua cliente. Ela tem interesse direto na causa. É uma situação de fato que agora se revela de direito.

    Peça uma liminar para que ela continue no imóvel até decisão final.
    Se você despachar diretamente com o juiz explicando o caso, acredito que tenha grandes chances de sucesso.

    Com relação ao adquirente do imóvel a CEF que se resolva.

    Abraços!
  7. GONCALO

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    Boa noite doutora:
    Dá um pouco mais de trabalho, mas eu seguiria, sem titubear, as oportunas e judiciosas orientações do doutor Cimério.
    cimerio curtiu isso.
  8. cimerio

    cimerio Membro Pleno

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    Prezado Gonçalo, um grande abraço pela sua consideração para com este modesto militante!
  9. GONCALO

    GONCALO Avaliador

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    Agradeço e retribuo a gentileza doutor.

    Particularmente nessa questão, notável seu “malabarismo jurídico”, quase uma prestidigitação, no bom sentido do termo.

    Estou no FJ objetivando aprender alguma coisa...

    Posso lhe garanti que quando chegar ao nível de “modesto militante”, como senhor se declara, já terei progredido “demaisdaconta!

    Pode demorar, mas continuarei tentando sem esmorecer. rsrsrs
  10. Thaíse1

    Thaíse1 Membro Pleno

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    Doutores,

    Hoje estive na Caixa Econômica Federal para uma análise mais cautelosa acerca do caso. Contrário a tudo o que informei aos nobres colegas, foi esclarecido que o imóvel ainda vai a leilão, não obstante tenha informações no site da CEF que o imóvel já fora arrematado e adjudicado em novembro de 2015.
    Pela experiência dos nobres causídicos, seria possível ingressar com uma cautelar para suspender o leilão, que ocorrerá agora em março?
    Ou poderia ajuizar logo ação anulatória, pedindo como liminar a suspensão do leilão?

    Desde já, muito agradecida pela colaboração dos colegas.
  11. GONCALO

    GONCALO Avaliador

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    Boa tarde doutora:
    Bom aí já fica muito mais fácil... Via de regra os financiamento possuem seguro onde, falecendo o comprador, o imóvel restará quitado.
    Quando for na Caixa, identificando-se como advogada, leve o atestado de óbito do comprador e veja os requisitos necessários para obter a quitação do financiamento.
  12. Thaíse1

    Thaíse1 Membro Pleno

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    Dr. Gonçalo,
    ocorre que o contrato de financiamento estava inadimplente há mais de 1 ano e as parcelas do seguro estavam embutidas nesse contrato. Assim, creio que não seja possível requerer a cobertura securitária em razão do inadimplemento.
    Por isso pensei em algo que suspenda o leilão ou se for o caso, suspenda o leilão relativamente ao imóvel dela. Contudo, não estou segura quanto a cautelar.
  13. GONCALO

    GONCALO Avaliador

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    Boa tarde doutora:
    A questão é de crucial importância, eis que se trata da tão sonhada casa própria e a ameaça do leilão um fato real.

    Embora o questionamento tenha sido endereçado expressamente a mim, gostaria que o doutor Cimério dividisse comigo essa tremenda responsabilidade...
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