Ação De Reintegração De Posse C/c Rescisão De Contrato

Boa tarde colegas,

Preciso de um auxílio em um processo.

Trata-se de ação de reintegração de posse c/c rescisão de contrato de um imóvel do CDHU.
O possuidor do imóvel ficou sem efetuar o pagamento durante 37 meses por motivo de doença grave, que resultou na aposentadoria por invalidez do possuidor.
O CDHU entrou com ação de reintegração de posse e foi contestado propondo acordo, com parcelamento do valor atual: cerca de 20.000,00 em 80 prestações, no valor de R$ 252,00 a parcela.
Foram efetuados depósitos em juízo dos meses de fevereiro, março, abril e maio, demonstrando a boa-fé do possuidor.
Ocorre que, o juiz julgou procedente a ação, restituindo o imóvel ao CDHU e autorizando a reintegração de posse.
Quando foi publicada a sentença, que segue abaixo, todos os familiares do possuidor se reuniram para ajudá-lo com a quitação do valor de R$ 20.000,00, porém o prazo para entrar com recurso expira nesta quarta-feira e eles não conseguiram reunir o montante.
Gostaria da opinião de vocês, com base no relatado e na sentença abaixo sobre o que fazer.
Além disso, se poderia entrar com apelação e pedir a suspensão dos juros, dando tempo assim dos familiares reunirem o dinheiro.

Segue a íntegra da sentença:

Muito Obrigada!!!!!!

Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse por​

COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE​

SÃO PAULO - CDHU, contra XXXXXXXXXXXXX. Alega a​

autora, que, mediante contrato de promessa de venda e compra celebrado em conformidade com​

as normas do Sistema Financeira da Habitação (SFH), obrigou-se a vender aos réus unidade​

habitacional. Alega que deixaram os réus de efetuar o pagamento das prestações relativas ao​

imóvel, dando ensejo ao vencimento antecipado da dívida e à rescisão do contrato, e​

caracterizando a prática de esbulho possessório. Pleiteia a declaração de rescisão do contrato​

celebrado pelas partes, determinando-se sua reintegração na posse e declarando-se a compensação​

de eventuais direitos decorrentes de benfeitorias implementadas no imóvel com o valor devido​

pela ocupação gratuita desde o advento da inadimplência até a efetiva desocupação. Instrui a​

inicial com documentos (fls.06/42).​

Em contestação (fls. 82/113), os réus afirmam que um dele se viu acometido por​

doença grave, fato que os impediu de pagar as prestações com regularidade. No entanto, embora​

confessem o inadimplemento, formalizam proposta de acordo para a quitação dos valores.​

Réplica a fls. 121/122.​

É o relatório.​

DECIDO.​

As questões controvertidas são exclusivamente de direito, sendo, portanto, cabível​

o julgamento antecipado da lide.​

O pedido de rescisão formulado na inicial tem por fundamento o não pagamento​

das prestações mensais vencidas a partir de março de 1995.

A leitura da contestação permite verificar que os réus confessam ter deixado de​

dar cumprimento às obrigações contraídas, o que torna incontroversa a matéria de fato e impõe​

seja dado acolhimento aos pedidos formulados na inicial.​

Os réus deixaram de efetuar o pagamento das prestações mensais do​

financiamento contraído junto à autora, tendo permanecido na condição de inadimplentes mesmo​

após a citação, momento em que foi constituído em mora. Cabe observar também que a mora do​

compromissário comprador decorreu simplesmente do não pagamento (Código Civil de 1916,​

artigos 955 e 960, e Código Civil atual, artigos 394 e 397), e que, ao ser citado, teve a​

oportunidade de promover a purgação da mora, mas não se valeu de tal possibilidade, o que​

caracteriza o esbulho possessório.​

Como efeito da rescisão contratual, deveria a autora restituir ao réu as quantias​

por estes pagas, devidamente atualizadas (Código de Defesa do Consumidor, artigo 53), seja a​

título de entrada ou a título de prestações mensais, que, segundo nosso entendimento, deveriam​

importar em 90% (noventa por cento) do total adiantado, autorizada a dedução apenas do​

percentual de 10% referente a despesas administrativas.​

De outro lado, porém, observo que a autora pleiteia a compensação de valores de​

alugueres e benfeitorias, já que os réus estão usando e fruindo do imóvel, sem nada pagar, desde​

março de março de 1995.​

Não há, porém, nos autos estimativa destes alugueres mensais.​

Assim, considerando que o período de inadimplência (04 anos) supera o período​

em que os autores cumpriam suas obrigações (02 anos), reputo razoável que se proceda à​

compensação sugerida pela autora, pois isso não determinará prejuízo à parte mais vulnerável​

neste contrato. Acrescento ainda que os réus nada ressaltaram sobre benfeitorias em sua​

contestação, o que reforça nosso entendimento de que à referida solução é a mais adequada ao​

caso.​

Posto isto, julgo PROCEDENTE ação para o fim de declarar rescindido o​

contrato celebrado pelas partes, autorizando a reintegração da autora na posse do imóvel, com a​

ressalva de que os valores pagos pelos réus serão compensados pelo valor dos alugueres devidos e​

benfeitorias.​

Defiro o levantamento dos depósitos feitos pelo réus nos autos em seu favor​

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.​

Condeno os réus no pagamento das custas, despesas processuais e da verba​

honorária de 20% sobre o valor da causa, ficando, porém, isento de tais encargos enquanto​

perdurar sua condição de beneficiário da justiça gratuita.

Bom, vou dar alguns palpites mas só para tentar ajudar mesmo, pois sou inexperiente ainda, apesar de já estar trabalhando. Assim, me desculpe se eu escrever alguma bobagem.

Talvez a alegação de caso fortuito implícito na exordial (já que você não disse se fez alguma alegação nesse sentido no primeiro grau de jurisdição) possa lhe ajudar quanto aos juros, será que não? ("vide" art. 393 e seu parágrafo único, a não ser que no contrato havia clásula expressa de responsabilização, ainda que em situações de caso fortuito e força maior).

Tentar trabalhar questões atinentes às disposições gerais sobre os Negócios Jurídicos (art. 104 ao 184, CCB/2002) também pode lhe ajudar no recurso. Os arts. 112 e 113 são importantes.

Outra possível estratégia seria a de adotar um viés humanitário na apelação, trabalhando questões sobre os direitos humanos, sociais, sobre a dignidade da pessoa humana por causa do caso fortuito e sobre o "Princípio do não retrocesso social ('non clíquet')." Este princípio se aplica a administração pública como um todo e talvez você ache algum ponto útil nele, já que a CDHU parece ser uma autarquia estadual.

Aí, pedir o efeito suspensivo para a apelação, com base no parágrafo único do art. 558 e no 520 do CPC e no que eu sugeri acima poderá lhe ajudar.

O palpite que vou dar agora não sei se funciona, mesmo porque já há decisão de mérito no processo: o art. 360 trata da novação e o inc. I talvez possa ser aplicado ao seu caso se você tentasse um negócio jurídico desta natureza. Assim, o art. 364 seria aplicado ao caso e os acessários, como os juros, deixariam de existir.

Sinto muito por minha inexperiência, mas espero ter ajudado de alguma maneira.

Cordialmente.
Diego.

Citímia

Não entendi muito bem...

Esse acordo foi aceito, ou foi proposto em sede de contestação sem qualquer anuência da parte contrária? ou seja, apenas uma proposta sem aceitação?

Se assim for, ele é nulo. Inexistente.

Resta saber... 1995? foi argüida prescrição? também prescrição intercorrente (caso a ação tenha sido proposta na época correta)? é que estamos em 2011 (16 anos de mensalidades?)

Se nada disso estiver valendo para sua defesa, resta constestar em Recurso essa questão dos aluguéis, na qual, considero que o juiz se deixou levar pela argumentação contrária e "viajou bonito na maionese", uma vez que pretende cobrar aluguel sem previsão contratual, sem previsão legal, sem ajuste de valor (ou avaliação por perito) e ainda compensar isso com os valores corretamente adimplidos dentro do ajustado.

No mais, a situação não é boa, infelizmente.