Ação De Inventário E Partilha De Imóvel Sem Registro

Olá colegas, sou novo no "forum jurídico" além de informações relevantes, espero poder esclarecer algumas dúvidas que tenho a respeito de alguns temas, a grande maioria expresso em casos práticos.

Sou advogado recém registrado nos quadros da OAB/RN, por ser inexperiente enfrento alguns problemas relativos à prática da advocacia. Muito bem, vou lançar o caso para ler a opinião dos Srs.

Fui contratado por 4 irmãos para promover uma ação de inventário e partilha de um único bem do qual a falecida genitora destes era proprietária. Porém a propriedade alegada é somente de fato, pois o imóvel nunca foi registrado - enfatizando que o referido bem tem valor superior a 30 salários mínimos - sendo que a Autora da Herança (de cujus) sempre viveu neste imóvel. Com a morte da genitora dos herdeiros instalou-se uma pendenga a respeito da partilha deste bem, são cinco irmãos, dos quais somente uma não quer a partilha amigável, pois a sua filha está residindo na casa, isto é, uma terceira pessoa, que não é herdeira legítima do bem, está residindo no imóvel como se dela fosse, se recusando a deixar a casa mesmo diante de diversas tentativas de solução amigável.

Diante desta situação, procurei a pessoa que alienou o bem à de cujus, acabei descobrindo que o "trajeto" para a aquisição final por parte da de cujus foi o seguinte, citarei apelidos fictícios para a preservação da imagem dos envolvidos:

1º Fulano de tal financiou o imóvel pela Companhia de Habitação Popular do Rio Grande do Norte - COHAB, quitando todas as parcelas, porém, sem requerer o termo de quitação e, consequentemente, sem registrar o imóvel;

2º Fulano de tal vendeu o imóvel a Cicrano de tal, sem registro como visto anteriormente;

3º Cicrano de tal vendeu o imóvel à de cujus, também sem qualquer transmissão e registro de escritura pública;

Frente a isto, busquei informações acerca dos documentos que comprovam a quitação do imóvel junto à Fulano de Tal, tendo o mesmo se disposto a solucionar a problemática, ciente de que a casa foi paga pela de cujus quando da relação contratual com Cicrando de Tal. Todavia, a filha de uma das herdeiras, conforme o mencionado, ameaçou Fulano de Tal, dizendo que promoveria ação judicial contra este, já que a casa seria dela, mas não dos herdeiros. Fulano de Tal, por sua vez, entrou em contato comigo afirmando que não entregaria os documentos diante do seu interesse em não se envolver na confusão.

Bem, não posso esperar para que Fulano de Tal crie coragem de me entregar a documentação referente à quitação da casa, tenho interesse em promover logo a medida judicial cabível.

Colegas, neste caso, minhas duvidas são as seguintes:

1º A ausência de registro de imóvel se revela como óbice à promoção de ação de inventário e partilha (lembrando que de acordo com o princípio da sainsine a morte do Autor da Herança acarreta a transmissão direta do patrimônio do de cujus para o seus herdeiros legítimos, tratando-se de sucessão legítima);

2º Há algum obstáculo para o requerimento de medida cautelar de exibição de documentos dentro da ação de inventário e partilha?

3º É possível o requerimento de liminar de imissão de posse, para que a neta da de cujus deixe o imóvel, facilitando, assim, a sua regularização, venda, e partilha?

4º A ação de inventário e partilha é o meio hábil para a resolução da problemática?

Creio que seja uma boa discussão, além da possibilidade de maior esclarecimento da minha parte acerca da matéria.

Desde já agradeço.

Bom dia meu amigo, que situação complicada logo de inicio de carreira!

Há quanto tempo foi realizado este negócio? E a via do de cujus, aonde foi parar, os herdeiros não tem nenhuma cópia?


Eu não entraria na via judicial, tentaria falar com o Fulano de Tal para conseguir a documentação, deixando-o tranquilo quanto a possibilidade de ação judicial contra ele, ou até dando um "incentivo" para ele. Porque você não tem absolutamente nada para que seja deferido liminar, imissão de posse etc.

Boa tarde, caro colega.

Seria bem mais simples, se o primeiro proprietário transferisse a documentação diretamente aos herdeiros.

Além de ficar mais barato para os herdeiros, voce teria muito menos trabalho.

Caso não haja essa possibilidade, voce pode fazer o inventário se ao menos voce tiver uma cópia do contrato

de aquisição do imóvel pela falecida, pois o inventário é feito para divisão de "bens" e "direitos" que detinha o

de cujus.

Distribuindo o inventário e estabelecendo-se quem será o inventáriante, este poderá em nome do espólio

defender os interesses do espólio.

Se os transmitentes anteriores do imóvel se recusarem a outorgar escritura do imóvel, eu faria uma

ação de obrigação de fazer contra o ultimo transmitente vendedor, que por sua vez deverá intentar medida judicial, ou,

conseguir amigavelmente a escritura do proprietario anterior até chegar ao transmitente vendedor originário.

Claro que por este caminho será mais caro para todos os envolvidos pois acarretará Imposto de Transmissão de Bens,

sucumbencia, contratação de advogados e o desgaste natural de um litigio, bem como será mais trabalhoso para o colega.

Por isso, exponha estes fatos aos proprietarios anteriores e convença-os a fazer com que o proprietário originario outorgue

a escritura diretamente ao espólio, ou, aos herdeiros do de cujus.

Esta é a minha opinião, boa sorte!

Muito obrigado pelas opiniões e conselhos colegas, fico muito grato e satisfeito em ver que posso contar com a ajuda dos Srs.

Eu venho tentando resolver este caso amigavelmente há bastante tempo, porém a mãe (herdeira) da pessoa que está na casa não entende a situação, além disso é insensível quanto ao fato da casa ter sido comprada pela sua mãe, é uma pena, infelizmente existem filhos que não consideram os pais, sem contar o fato de que esta herdeira viveu boa parte de sua vida às custas de uma pensão de ex-combatente que a de cujus recebia.

Bem, eu conversei com o proprietário original, que detêm a documentação, ele me falou que não entregaria para a moradora da casa, mesmo diante das ameaças, porém gostaria de esclarecer melhor a situação, pois ficou meio "pé atrás" em relação a toda esta confusão. Disse que a filha dele é advogada, porém no momento está viajando, quer esperar a chegada dela para discutir a situação, todos juntos. Mesmo assim tenho receio de que ele entregue a documentação com medo, bem, creio ser um risco que tenho que correr.

Mais uma vez agradeço as opiniões amigos, vou realmente tentar a transferência do imóvel para um dos herdeiros, para que este figure, posteriormente, como inventariante, e esta situação possa ser resolvida. Tentarei mais uma vez convencer o proprietário original, senão, caso ele não concorde, posso aguardar a filha dele, que virá no dia 23 deste mês, e conversar com ela explicando toda a situação.

Muito grato amigos, manterei vocês informados sobre o caso.

Abraços.

Boa tarde,

Porque não pensar em mover uma ação de usucapião??? salvo engano quanto a questão proposta, a de cujus residiu no imóvel por longo período. Assim, seria mais fácil que os herdeiros entrassem num acordo e movessem a ação de usucapião, já que tempo de posse do de cujus pode ser aproveitado pelos herdeiros. Ademais, mesmo que não tenha a escritura definitiva, provavelmente detenha o justo título, tem a posse mansa e pacífica e a boa-fé. Embora talvez este não seja o caminho mais rápido, talvez até seria, em razão da quantidade de envolvidos que teriam que ser citados, etc, etc, etc; Não seria este o caminho mais facil????

Creio que seja uma boa alternativa a ser pensada, pois eliminaria a necessidade de citar os dois antigos proprietários, os quais, antes de mesmo da propositura da ação já demonstram resistência.

Não sei se o colega tem algum óbice, mas eu pensaria nesta possibilidade...

Boa sorte

tenho a mesma opinião do colega que levantou a possibilidade de se ajuizar uma ação de usucapião. Mas, gostaria de saber se o espólio tem legitimidade para ingressar com essa ação?

Bom dia,

Creio que o espólio tem sim legitimidade para a propositura da ação de usucapião, posto que sucede o de cujus em todos os direitos e obrigações. Além disso, não há lei vedando tal legitimidade. Pelo contrário, penso que foi justamente a intenção do legislador conferir tal legitimidade aos herdeiros, uma vez que a posse (tempo de posse) iniciado pelo de cujus, corre em benefício dos herdeiros. Destarte, ainda que o de cujus tivesse falecido antes do tempo necessário à usucapião, os herdeiros poderiam continuar a exercer a posse sobre o bem somente pelo tempo restante necessário à propositura da ação em comento, não sendo, portanto, necessário ficar na posse do bem por todo o prazo necessário. Ou seja, a morte do de cujus não interrompe e tampouco suspende o prazo necessário à propositura da ação.
Isto posto, creio que o espólio tem sim legitimidade.

Saudações...