Execução Municipal

Bom dia!
Alguém sabe me dizer qual o efeito da substituição processual durante a execução de IPTU?
Caso: Imóvel vendido em 1997 e adquirente se recusa a fazer o Registro do imóvel. Alienante que ainda é considerado proprietário de acordo com art. 1245 CC.

Ação de obrigação de fazer: Juiz determinou que adquirente faça o registro.

Na execução fiscal: Entrei com exceção de pré-executividade. O juiz entendeu que não ficou demonstrado a ilegitimidade passiva pq o registro está em nome do alienante e segundo art. 1245 do CC a propriedade se transfere com o Registro.

No âmbito administrativo: Existe a possibilidade de fazer a substituição processual, inclusive eles garantem que as execuções anteriores (que são de fato do adquirente, já que tem a posse do bem) sairão do nome do alienante. Essa informação foi confirmada com Procurador do Município. Eles informaram ainda que pedem a baixa no distribuidor.

Entendo que embora o adquirente seja proprietário de fato do imóvel e seja também devedor do IPTU não existe possibilidade de alegar isso no processo pq os contratos particulares não são opostos à Fazenda, ainda que a obrigação seja "propter rem" e o imóvel responda pelos débitos.

Mas a dúvida é: E, quanto aos efeitos da sucessão processual? Vejo que a doutrina é forte no sentido de que não há solidariedade quanto aos débitos anteriores.

O art. 130 CTN dispõe que os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.

Em regra, o adquirente do imóvel é responsável pelos débitos tributários incidentes sobre o imóvel. Contudo, não será responsável quando: 1) conste do título a prova de quitação de tais débitos (art. 130, caput, parte final); 2) ocorrer arrematação em hasta pública

De fato o momento que determina a responsabilidade dos sucessores é o momento posterior a ocorrência do fato gerador, salvo se constar no título a prova da quitação dos débitos.

Quando requeremos Registro do bem, o cartório pede certidão negativa do Fisco. Então sendo negativa presume-se que não há dívida perante o Fisco desse imóvel (essa é a prova da quitação dos débitos).

Diante do raciocínio acima requeri ao juiz (na obrigação de fazer), que ao expedir ao Ofício ao Cartório, colocasse como condição que não exigissem nenhuma certidão negativa, pois assim presume-se que o adquirente está comprando o imóvel sabendo das dívidas (então não há prova da quitação).

Fiz isso, pq imagino que, se no futuro o adquirente, em sede de execução fiscal, de má-fé alegue que o registro vale para os fatos geradores após o registro, a falta da prova de quitação o manterá no polo passivo, pq aí sim a obrigação acompanha o imóvel. Não entendo que há solidariedade.

Mas, há entendimentos contrários. Gostaria de saber a opinião dos colegas quanto a esses efeitos. Inicialmente, está firme em pedir que colocasse no registro que o adquirente já devia IPTU e era por conta deles. Mas, estudando notei que daria "um tiro no pé" e prejudicaria meu cliente.

STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 1087275 SP 2008/0195833-4 (STJ)

Ementa: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA, PARA FINS DE PAGAMENTO DE DÍVIDAS TRABALHISTAS. DÉBITOS DE IPTU RELATIVOS AO PERÍODO ANTERIOR À ARREMATAÇÃO. COBRANÇA EM FACE DO ANTIGO PROPRIETÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE OPOSIÇÃO DA REGRA PREVISTA NO ART. 130 , PARÁGRAFO ÚNICO , DO CTN . 1. Examinando-se o art. 130 do CTN , pode-se afirmar que, em regra, o adquirente do imóvel é responsável pelos débitos tributários incidentes sobre o imóvel. Contudo, não será responsável quando: 1) conste do título a prova de quitação de tais débitos (art. 130, caput, parte final); 2) ocorrer arrematação em hasta pública (art. 130, parágrafo único). Não obstante sejam hipóteses de afastamento da responsabilidade do adquirente do imóvel, cumpre esclarecer que no primeiro caso há a transferência voluntária do imóvel — o antigo proprietário figura como alienante e, no segundo, a perda da propriedade ocorre de modo compulsório. Impende ressaltar que tanto a transferência voluntária da propriedade imóvel quanto a arrematação em hasta pública, isoladamente consideradas, não configuram hipóteses de extinção do crédito tributário. 2. No que se refere à transferência voluntária, como bem observado por Luiz Alberto Gurgel de Faria, "se no título de aquisição houver prova de quitação dos tributos, nenhuma responsabilidade será transferida" e, caso na certidão negativa haja ressalva sobre a possível cobrança de créditos tributários posteriormente apurados, "o débito apenas poderá ser cobrado do antigo proprietário, detentor do domínio útil ou possuidor, uma vez que a prova de quitação desonera por completo o adquirente" ( Código Tributário Nacional Comentado: doutrina e jurisprudência, coordenador Vladimir Passos de Freitas, 4ª ed. rev. atual. e ampl., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2007, pág. 628). No mesmo sentido é o entendimento de Hugo de Brito Machado, para o qual "a ressalva constante dessas certidões prevalece apenas no sentido de poder o fisco cobrar...

Obrigada!

Boa tarde doutora:

O imovel foi transacionado por Escritura Pública ou por Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda?

Em ambos os casos, nada impede que o vendedor apresente sua via do Contrato de Compromisso de Particular de Compra e Venda ( ou segunda via da Escritrura Pública) ao Cartorio de Registro de Imoveis e, arcando com o pagamento das taxas e emolumentos, proceda as devidasverbações/anotações na matricula do imovel.

Passo adiante, solicita um Cópia da Matricula e a apresenta a Municipalidade.

Boa tarde, doutor.
O negócio foi transacionado por meio de contrato particular de compra e venda.
O registro está em andamento. Em seguida a ideia é levar no Município mesmo. Eles dão baixa até no distribuidor, no caso de SP, mas pode ser diferente em outros a Municípios. Mas, a dúvida é quanto as dívidas anteriores, porque tem essa divergência citada acima.

Muito Obrigada!!

Então, doutora, entendi corretamente, tenho cá com meus botões que documento particular entre particulares não é apto a transferência de titularidade de bem imóvel, vez que isso se faz, exclusivamente, por meio de Escritura Pública, seja ela de compra e venda ou de doação.
Por isso, não pode receber o agasalho registrário.
A unica exceção se refere ao Contrato ou Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda ,que cria uma expectativa de direito: O adquirente se compromete a compra-lo, pagando os valores acordados, e o vendedor se compromete a vendê-lo, se adimplido o contrato..Esse documento é passível de averbação na matricula, mas mesmo assim. não transmite a propriedade, apenas averba o compromisso pactuado.
Claro, desde que perfeitamente identificadas as partes, o número da matricula imobiliária e as medidas e confrontações do imóvel, tal qual as consignadas na Matricula.
.Usava-se muito o chamado "Compromisso de Compra e Venda Quitado", mas essa figura jurídica carece de existência legal, posto que se é "compromisso" não é "quitado" e se "quitado não é "compromisso".
Situação delicada...
De outra vertente, o proprietário poderia, por meio de uma Notificação Extrajudicial via Cartório de Registro de Titulos e Documentos notificar o comprador para que receba Escritura Definitiva do imóvel no prazo de X dias, sob pena de, se Executado, fornecer o próprio imóvel à constrição judicial que precede a Hasta Pública.

Complementando:

Bom lembrar que o Código Tributário Nacional em seu artigo 34 assevera que o contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, ou seja, juridicamente o responsável pelo pagamento do IPTU é o dono do imóvel, aquele cujo nome esteja na Matricula de Imóvel, sob o prefixo “R”.

Então, se o proprietário vendou, o registro permanece inalterado e exista débito em dívida ativa, o proprietário pode ser executado, sofrendo inclusive o bloqueio de suas contas bancarias, por mio da famigerada “penhora online”

Muito obrigada!!!!!