Adjudicação Compulsória Ou Inventário?

Discussão em 'Direito de Família' iniciado por Milena A., 06 de Maio de 2013.

  1. Milena A.

    Milena A. Membro Pleno

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    Boa noite prezados colegas,

    Sou advogada a pouco tempo e tenho uma dúvida referente a um caso que me apareceu.

    Houve uma compra e venda de imóvel há mais de 20 anos, sendo outorgada procuração para o comprador, que vendeu novamente, outorgando procuração, e assim sucessivamente (contratos de gaveta).

    No entanto, o outorgante (que detém a escritura) veio a falecer, juntamente com sua esposa. Ocorre que restaram dois filhos herdeiros.

    Desta forma, veio a cliente a mim, querendo saber o que fazer, tendo em vista que a procuração que tem, está "Inválida" pela morte do primeiro outorgante.

    A minha dúvida é a seguinte: devo entrar com a ação de adjudicação compulsória contra os herdeiros (que estão de acordo em transferir a propriedade a ela) ou solicitar que estes abram o inventário e repassem a ela a escritura (ela irá pagar as custas do inventário no caso).

    Tenho medo de ela pagar as custas do inventário e eles não outorgarem a escritura. O inventário seria somente deste bem, pois eles não tinham bens a inventariar quando da morte dos pais.

    Qual a forma correta?  E qual a forma mais rápida e menos onerosa para a cliente? Se for o inventário, poderia fazer extrajudicialmente ou teria que ser judicialmente para solicitar alvará judicial?

    Já pesquisei muito, doutrina e jurisprudência mas não encontrei ainda uma resposta específica para o caso.

    Obrigada!
  2. GONCALO

    GONCALO Avaliador

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    Boa noite Dra.
    Realmente, se faleceu o outorgante 01, as demais procurações dela derivadas, estão sem efeito. Só não estariam canceladas se o dito Outorgante nº 01 tivesse lavrado a procuração com a clausula "em causa própria", o que, embora possível, é raro.
    Se ja está acertado que os herdeiros reconhecem a venda e seu cliente vai pagar as despesas do inventario, sem problemas.
    Como os herdeiros são maiores, capazes e  concordes, o meio mais rápido seria o inventario em cartório extrajudicial, que fica pronto em cerca de dois dias, dependendo do cartório.
    "Tenho medo de ela pagar as custas do inventário e eles não outorgarem a escritura"...
    ​Ad cautelam, antes de arcar com as despesas do inventario, a Dra. poderia falar com o Escrevente do Cartório que vai fazer o inventario, e pedir, primeiro, seja lavrada uma Escritura Publica de Declaração, onde os herdeiros e suas esposas ou companheiras vão declarar que reconhecem a venda do imóvel, que se comprometem a outorgar  a Escritura Definitiva a seu cliente. sem qualquer exigência pecuniária, exceto as despesas do inventario., com as quais arcarão.
    Outras postagens poderão ser mais esclarecedoras.
    Tenho medo de ela pagar as custas do inventário e eles não outorgarem a escritura
    Boa sorte, espero ter ajudado..
  3. cimerio

    cimerio Membro Pleno

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    Boa noite doutora.
    Caso estejam presentes os requisitos, sugiro a Ação de Usucapião.
    Todavia, aguardemos novas opiniões.
    Cordialmente.
    Milena A. curtiu isso.
  4. Milena A.

    Milena A. Membro Pleno

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    Obrigada Drs pelos esclarecimentos.

    Vou sugerir à cliente um inventário extrajudicial por ser o mais célere dos procedimentos.

    Att, Milena.
  5. contento

    contento Em análise

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    Ad cautelam, antes de arcar com as despesas do inventario, a Dra. poderia falar com o Escrevente do Cartório que vai fazer o inventario, e pedir, primeiro, seja lavrada uma Escritura Publica de Declaração, onde os herdeiros e suas esposas ou companheiras vão declarar que reconhecem a venda do imóvel, que se comprometem a outorgar  a Escritura Definitiva a seu cliente. sem qualquer exigência pecuniária, exceto as despesas do inventario., com as quais arcarão.
    Outras postagens poderão ser mais esclarecedoras.
  6. GONCALO

    GONCALO Avaliador

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    Amigo Contento, curiosamente voce repetiu minhas palavras, [SIZE=12pt]Ipsis litteris...[/SIZE][SIZE=12pt]rs rs [/SIZE][SIZE=12pt] rs, [/SIZE][SIZE=12pt]mas fico contente de vc ter "curtido" minha modesta opinião.[/SIZE]
  7. Alberto_tt

    Alberto_tt Membro Pleno

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    Na prática creio que a declaração é irrelevante, mas útil. Digo isto porque caso eles não outorguem a escritura após o inventário eles poderão ter uma baita dor de cabeça, pois o doutor poderia entrar com a ação de adjudicação compulsória com pedido de danos morais. 
    O que costumo ver é os herdeiros pedirem uma "caixinha" para fazerem o inventário e assinarem a escritura, é algo chato, mas normalmente compensa.
  8. Milena A.

    Milena A. Membro Pleno

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    O tabelionato informou que a cessão de direitos poderá ser feita antes do inventário (ao invés de concomitante). Desta forma, eles terão o direito à adjudicação do bem antes do inventário estar pronto, não havendo o que ser reclamado pelos herdeiros posteriormente (não quererem repassar a propriedade sem custo), que o direito ao bem após o inventário já será da minha cliente, tendo em vista a cessão de direitos. 

    O que ocorre, é que o valor do inventário extrajudicial será um pouco oneroso para minha cliente (o inventário extrajudicial sairá em média R$ 11.500,00), e ainda, haverá dois inventários, pois houve o falecimento da cônjuge também. Desta forma haverá o inventário da cônjuge primeiramente (ela recebendo como meeira) e posteriormente, o inventário dela (falecimento dela), os filhos recebendo o valor pertecente a ela. Obviamente os valores do segundo inventário serão menores, tendo em vista que serão em acordo com o valor da meeira, mas mesmo assim, acrescerá um pouco ainda no cálculo de gastos.

    Desta forma, volto ao dilema. Na ação de adjudicação compulsória, o único imposto que incidirá será o ITBI, correto? Não haverá o causa mortis ou o de cessão, tendo em vista que a homologação do juiz faz a vez da vontade da parte.

    No caso da usucapião, terá todo o procedimento de provar a posse, e todos os requisitos necessários. Na adjudicação, essa fase será "resumida" tendo em vista que os contratos de gaveta e as procurações outorgadas, e o falecimento do outorgante bastam para a adjudicação.

    Qual das duas formas seria melhor em todos os quesitos para a cliente? A ação ou o inventário?

    Tenho pós-graduação em Direito Imobiliário, mas me falta um pouco de prática processual.

    Att,

    Milena.
  9. Kleytynho Sobral

    Kleytynho Sobral Cleiton Sobral

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    Dra. Milena.

    Respeitosamente, discordo das opiniões acima a respeito da "Escritura de Declaração, Usucapião e Adjudicação Compulsória".

    Adjudicação compulsória só caberia no caso de a sua cliente ter algum título hábil que comprove a "negociação" dos de cujus com ela, por exemplo, COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA, o que não há. Essa procuração que ela possui, não possui qualquer efeito, ja que ela não fez a transferência a tempo, e, seguindo o ditado, "A lei não socorre aos que dormem".

    Usucapião, além de ser um processo moroso, não é a melhor solução. 

    A melhor saída, a meu ver, seria o Arrolamento c/c Cessão de Direitos Hereditários, feito pelo cartório de notas, já que as assinaturas para um e outro serão concomitantes, não correndo o risco, sua cliente, de eles receberem em inventário e depois não quererem assinar escritura de compra e venda.

    Custo? infelizmente ela vai ter, ja que, como disse, não procurou regularizar seu direito a tempo dos vendedores assinarem a escritura.

    A respeito de ser dois inventários, faz-se no mesmo ato, economizando alguns registros aí pelo meio.
     
    Aguardo o discorrer do seu caso.

    Abraço!
  10. Milena A.

    Milena A. Membro Pleno

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    Dr. Cleiton,

    Obrigada por sua participação, é muito bom uma opinião de quem tem a prática.

    No caso, há um contrato de compra e venda, além das procurações, por isso referi a possibilidade da ação de adjudicação.

    No que diz respeito aos inventários, já fiz com um outro cliente também dois inventários extrajudiciais no mesmo ato, os quais certamente obtivemos alguns aproveitamento de custas para os dois, conforme falei da possibilidade no tópico acima e o Sr. ratificou.

    A minha dúvida é exatamente esta: na possibilidade de poder entrar com os dois (inventário e adjudicação), que acredito que seja o caso, qual a melhor escolha, analisando celeridade, custas e eficácia. Entre os dois, há um meio mais correto ou melhor?

    Um abraço!
  11. Kleytynho Sobral

    Kleytynho Sobral Cleiton Sobral

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    Entendi, Dra. 

    Não havia atentado pelo fato de ter mencionado ja existir um COMPROMISSO. Neste caso, acho que vale a pena tentar a adjudicação então. Bem mais demorado, mas, por outro lado, de menos custo.

    =D
  12. Milena A.

    Milena A. Membro Pleno

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    Dr Cleiton,

    Obrigada pelo auxílio! É o que vou propor, a ação de adjudicação compulsória, pois entendo ser menos onerosa. Acredito que somente incide o ITBI, né? Não incidirá o ITCD?

    Bom dia!
  13. Kleytynho Sobral

    Kleytynho Sobral Cleiton Sobral

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    Sim Dra. Milena. Somente ITBI. 

    Com certeza é bem menos oneroso para sua cliente.

    abraço!
  14. Milena A.

    Milena A. Membro Pleno

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    Muito obrigada pelos esclarecimentos caro colega!

    Tenha um bom dia :)
    Kleytynho Sobral curtiu isso.
  15. TMB

    TMB Membro Pleno

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    Conforme preceitua o Art. 674 do CC - "embora ciente da morte, interdição ou mudança de estado do mandante, deve o mandatário concluir o negócio, se houver perigo na demora."

    Então acredito que se ficar provado que as procurações/substabelecimentos não foram revogadas(os) e/ou renunciados até a presente data, e, ainda, se não foi averbado no RGI o óbito do proprietário e sendo provada que houve quitação do valor ajustado na transação o procurador representará o mandante.

    O inventário e/ou cessão pode ser uma alternativa, mas não acho justo retransmitir o que já foi trensmitido, ou seja, ocorreu uma aquisição anterior (compra e venda) e agora haverá uma nova aquisição dos herdeiros (haverá tributação do ITCD "causa mortis" e do ITBI ou ITCD da cessão de direitos, depende da forma gratuita ou onerosa).

    Respeito a opinião dos nobres colegas, mas indico verificar no RGI a atual situação do imóvel (certidão inteiro  da matrícula / negativa de ônus e ações reais e pessoais reipersecutórias) e solicitar as certidões/2ª via das procurações) se não existir ônus que impeça a transmissão do imóvel, se a averbação do óbito não ocorreu e se a procuração está válida e outorgou poderes ao procurador, este assinará a compra e venda.

    Obs.: Verifique a qualificação do proprietário na matrícula e apresente ao cartório de notas os documentos necessários à qualificação do vendedor e obedecendo o príncipio da continuidade e a especialidade registral.

    Salvo algum equívoco - espero ter contribuído.
  16. ARIANY

    ARIANY Membro Pleno

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    Prezados Drs.

    Preciso de um auxilio, uma colega está com um grande problema e não está encontrando saída.

    O caso é:

    Dois irmãos, a mãe faleceu, a mesma viúva, só tem os dois como herdeiros, não deixou testamento.

    Um dos irmãos contratou está colega para abrir o inventário isso em 2012, quando da morte, este tem a posse do único imóvel deixado como herança, e o mesmo resolveu fazer um acordo com o irmão e na época pagou 2 parcelas de R$ 25.000,00 reais, ou seja, pagou R$ 50.000,00 pela parte que pertencia ao outro irmão, pagou o valor avaliado na época, e havia feito um contrato que quando houvesse o pagamento ele faria um termo de renúncia da herança em cartório, para não pagar o imposto.

    No entanto, o irmão recebeu todo o valor e não assinou o contrato realizado (acordo), e hoje o cliente só tem os depósitos para comprovar que comprou a casa do irmão, e agora o irmão que não assinou sumiu do advogado dele. Não assinou e nem fez a escritura de renúncia.

    O irmão que detêm a posse do bem, até realizou diversas benfeitorias na casa... E agora no caso de nova avaliação da casa, como fazer com essas benfeitorias? Pois na época da avaliação a casa estava bem diferente.

    A situação ficou complicada, pois o cliente esperava que seria feito tudo em cartório e agora terá que se realizar judicialmente, sabem me dizer nesse caso qual a saída pra minha colega? Arrolamento c/c cessão de direitos e adjudicação?
  17. Fabiana Pires

    Fabiana Pires Membro Pleno

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    Dra. Milena, deu certo com a Adjudicação Compulsória? Estou com um caso igual e gostaria de saber se esse caminho foi o mais acertado.
    Diogo Maciel curtiu isso.
  18. Milena A.

    Milena A. Membro Pleno

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    Boa tarde,

    Sim entrei com a adjudicação e consegui, já transitou em julgado, tudo certo. Mas atualmente a adjudicação está um pouco mais complicada, pois a jurisprudência está seguindo a risca que, precisa além da cadeia de procurações e contratos, a comprovação da quitação de todo o negócio e demais requisitos, conforme expõe a Maria Helena Diniz, abaixo transcrito. Então, indico que estejam bem atentos para verificar se enquadra em adjudicação compulsória ou se seria melhor outra alternativa. Um abraço.

    "Para o promitente comprador fazer uso da ação (de direito material) cujos contornos aparecem delineados nesse dispositivo conjugado com o precedente, faz-se mister a configuração dos seguintes requisitos de ordem substantiva (mérito propriamente dito): a) cumprimento cabal do que lhe competia conforme avençado no contrato; b)recusa injustificada do promitente vendedor ou de terceiros a quem os direitos forem cedidos, em firmar a escritura definitiva de compra e venda do imóvel; c)inexistência de cláusula de arrependimento; d) registro do instrumento público ou privado no Cartório de Registro de Imóveis. Sobre esse último requisito, merece destaque a perda de eficácia da Súmula 239 do STJ, ao preconizar que ‘o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis’, tendo em vista que se trata de condição necessária definida no próprio art. 1.417 do CC, ou seja, requisito que se opera ex lege para a configuração do próprio direito real, não podendo ser rechaçado por orientação pretoriana, ainda que sumulada, nada obstante perfeitamente adequada, antes do advento do novo CC. (FIUZA, Ricardo, et. al. Novo Código Civil Comentado, 5ª edição atualizada 2006. Editora Saraiva. pg. 1.158).

    O requisito disposto no item “d”, afirma que o indivíduo não poderá ingressar com ação alegando direito real (pela falta de registro); porém, se cumpridas todas as prestações, poderá utilizar-se de outras alegações, ante a possibilidade do credor de obter a execução específica disposta no art. 466-C, fundamentando a ação no artigo 466-B, ambos do Código de Processo Civil, acima transcritos.

    A ação ingressada com base nessas normas terá seu pedido aceito, independente se a denominação for ação adjudicatória ou execução específica, pois o que importa é fazer com que se cumpra o contrato principal."
  19. drfernando.adv

    drfernando.adv Membro Pleno

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    Bom dia estou com uma duvida, e agradeceria muito a opinião dos colegas, estou com uma cliente que comprou um imóvel dos filhos de uma mulher que vamos chamar de Maria, essa maria recebeu por um contrato de gaveta de doação um imóvel do pai titular na escritura, que já faleceu, antes dela falecer ela vendeu para "joão" por contrato de gaveta com anuência dos filhos, e ela veio a falecer meses depois, assim o comprador vendeu para "Joana" com anuência dos filhos da falecida "Maria" que deram também uma procuração pública para "Joana", neste caso seria melhor e mais rápido Usucapião Extrajudicial? ou Adjudicação ou ainda Inventário?
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