Promessa de venda de imóvel doado em vida

Olá, tenho o seguinte caso:
uma cliente me procurou e diz estar interessada na compra de um imóvel. Entretanto, esse imóvel tem o seguinte problema:
1. era de um casal, a esposa faleceu e agora depende do registro no cartório para ficar só no nome do esposo, Sr. Carlos, conforme o formal de partilha;
2. porém, ele já está em idade avançada e doou, em vida, o imóvel para um sobrinho, sendo que o Sr. Carlos tem herdeiros necessários;
3. o corretor propôs a ela a assinatura de uma promessa de compra/venda em que ela irá dar um arras, depositando o sinal na conta do sobrinho. Quem irá assinar a promessa de compra/venda será uma procuradora do Sr. Carlos.

Pergunto: quais problemas poderão surgir nessa transação? Quais cuidados ela deverá tomar?

Bom dia doutor:

Não sei se entendi corretamente, mas penso que na aquisição de um imóvel, até por envolver quantias consideráveis, todo o cuidado que possamos ter, nunca é demais...
Em primeiro lugar, sua cliente deveria exigir a apresentação do conjunto de certidões relativas ao imóvel e aos proprietários ( IPTU, execuções, tutela e curatela, distribuidor judicial, ações trabalhistas) relativas aos ultimo 30 anos.
E certificar-se de que está transacionando com o (s) legítimos (s) proprietário (s), ou seja, aquele(s) que constatar (em) como tal na Matricula do Cartório de Registro de Imóveis.
A Matrícula imobiliária é o único documento capaz de certificar quem é o legítimo proprietário de um bem imóvel.
Qualquer outra forma de aquisição envolve maiores riscos, que se agigantam quando a transação se faz por meio de documentos particulares.
Resumindo: Ad cautelam, melhor que o Formal e a Doação estejam devidamente registrados antes de finalizar a compra.

Obrigado Dr. pela sua resposta.
Sim, toda cautela é necessária, pois trata-se de imóvel acima de 30 sm.
As principais dúvidas são: não será o seu Carlos (proprietário na escritura) que irá assinar a promessa e sim, sua procuradora. Além disso, ele doou o imóvel em vida a um sobrinho por meio de testamento particular. O sobrinho quer que o depósito seja feito em sua conta.
Quanto às certidões, temos a maioria do legitimo proprietário (Sr. Carlos) - todas negativas. Falta a de protesto de títulos.

Será que aconselho que se faça a transferência do imóvel primeiramente ao sobrinho antes de fechar negócio?
Ou como provavelmente ele quer se livrar dos custos, exigir a revogação do testamento ou a entrega do original no ato do pagamento e a assinatura do sobrinho concordando com a venda na promessa de compra/venda?