Busca de Registro de Imóvel

Fórum, peço ajuda para tentar achar uma solução para o seguinte caso:


1) Para instruir um processo, preciso remontar a cadeia sucessória de um imóvel de tal forma que eu comprove que a União em algum momento passou sua titularidade para o particular, seja através do secular instituto das sesmaria, ou doação, mas preciso tentar achar este momento União / particular.

2) Ocorre que, através da certidão vintenaria, o Cartorio só consegue chegar ao início do registro com o espólio de um particular (devidamente sentenciado em 1948) passando para um outro particular. De onde se conclui que, antes deste espólio teve algum histórico.

3) Trata-se de um imóvel em Angra dos Reis, Ilha Grande.

A minha pergunta é onde eu poderia obter os registros pretéritos deste imóvel? Alguma ideia? Já fui na biblioteca nacional, e nada.

Não sei se alguém já passou por alguma experiência semelhante, mas quem puder ajudar, agradeço a colaboração.

Anna

Como até agora ninguém respondeu, vou tentar fazê-lo. A resposta é longa, mas pode eventualmente ser útil, é o que espero.

Pelo que me foi dado entender, a doutora instruirá um processo de Usucapião. É isso?

Bem, acredito que vc pode ingressar com a usucapião, constando como réu, pessoa incerta e não sabida, juntando certidão negativa do Cartório de Registro de Imóveis, requerendo a citação por edital.

Art. 231, I, do CPC.

"em face de RÉU DESCONHECIDO, haja vista não ter sido localizado qualquer registro imobiliário do bem, conforme certidões anexas".

AÇÃO DE USUCAPIÃO - RÉU DESCONHECIDO - CITAÇÃO POR EDITAL - POSSIBILIDADE- INTELIGÊNCIA DOS ART. 231, I C/C ART. 232, I, DO CPC - CASSAÇÃO DA SENTENÇA. Na hipótese em que o autor afirma desconhecer o réu, a citação deverá ser realizada mediante edital, nos termos dos artigos 231,inciso I c/c art. 232, inc. I do CPC. A citação de réus incertos ou desconhecidos representa apenas uma genérica e abstrata convocação, não sendo necessárias a individuação e qualificação dos mesmos. É de se cassar a sentença de primeiro grau que extinguiu o processo, sem julgamento de mérito, deixando de citar, por edital, os réus desconhecidos bem como os confrontantes do imóvel, em afronta ao artigo 942 do CPC, devendo os autos retornarem à primeira instância para que seja dado prosseguimento ao feito, com a citação dos mesmos. (TJ-MG 103820707508820011 MG 1.0382.07.075088-2/001(1), Relator: ALVIMAR DE ÁVILA, Data de Julgamento: 18/06/2008, Data de Publicação: 28/06/2008)

Esse negócio de "terras devolutas" é muito questionável. Não é porque o terreno não tem registro, que significa que seja terra devoluta (e tem jurisprudência contundente quanto a isso). Isso é das maiores aberrações jurídicas que existe, já que as atuais leis de registro de imóveis são muito posteriores à existência do fato jurídico "propriedade" e a lei não pode retroagir para prejudicar, muito menos o direito de propriedade. Cabe ao Estado (atualmente ao Município), alegar que o terreno usucapiendo seja de terras devolutas. E não basta alegar, tem que provar. E pra provar, tem que mostrar que desde a época das sesmarias e capitanias hereditárias essas glebas ficaram sem traçado. Aquelas terras que a Coroa destinava a colonizadores e que estes não tratavam de delimitar, é que eram então as terras pertencentes à Coroa Portuguesa e que tinham que ser devolvidas (por isso o termo "devoluta"). Com a Independência, passaram a ser terras pertencentes ao patrimônio da nova nação brasileira e legislações posteriores foram acomodando a situação, primeiro deixando as terras devolutas ao cargo do Estado e só recentemente, do Município. ACONTECE que, o usucapião sempre se deu pelo decurso do tempo. E sim, muitas terras sem registro eram administradas de forma mansa e pacífica pela Igreja desde muito antes dos traçados (pois a Igreja foi das primeiras pessoas jurídicas a se firmarem em solo brasileiro, desde 1500). Então eram terras da Igreja sim. Para ser devoluta a terra não pode NUNCA ter estado sob posse [com animus domini] e administração de ninguém, desde antes da Independência e mais ainda, desde antes dos traçados, lá por volta de 1600 e borrachinha ou antes até. Mas como não se pode apresentar nem uma coisa e nem outra, já que não existe registro, fica impossível qualificar uma parte ré. Por esse motivo, pode constar como réu, pessoa incerta e não sabida. Quem se achar dono, seja Município ou Igreja, que se apresente para defesa e prove sua propriedade. O Município não vai conseguir provar que sejam terras devolutas e provavelmente vai perder. E também existe o fato de que há priscas eras no Brasil, era comum que os padres viessem de famílias abastadas e sem casarem nunca, quando morriam, deixavam as terras que haviam herdado dos pais para a Igreja. No interior do Brasil tem muita terra sem registro aí que não é devoluta e que tem sim origem semelhante (entre outras situações, só citei alguns exemplos conhecidos). Esses fatos são públicos e notórios e muitas cidadezinhas distritais inclusive levam o nome do padre que a "fundou". Mas na falta de provas e meios de se qualificar quem quer que seja no pólo passivo, a solução da colega acima citada é a mais viável. O Município, se comparecer, dificilmente provará que as terras sejam devolutas. E a Igreja, se comparecer, como particular que é, vai descobrir que perdeu o domínio pelo usucapião de outrem. Se ninguém aparecer, pelo mesmo motivo, o juiz autoriza o registro, já que não cabe ao juiz concluir que se trate de terras devolutas, sem as devidas provas. E muito menos à parte de provar que "não é" [devoluta], já que não é o autor que tem que fazer essa prova, contrária ao seu interesse. O que o autor tem que provar é que as terras não tem registro e por esse motivo, desconhece a parte ré, o que uma certidão negativa do registro competente resolve. Existem N variáveis que podem suscitar questionamentos válidos aqui, mas se comentarmos todas elas, iremos ter que escrever um livro. O que realmente importa são três coisas: 1) o código civil permite a citação de réus desconhecidos; 2) a inexistência de registro não implica automaticamente na conclusão de que se trate de terras devolutas, pois terra devoluta não se presume em hipótese alguma; e por fim, o Município, a quem, em tese pertencem as terras devolutas, é que tem que "sentir-se citado", comparecer em defesa, alegar e provar que se trata de terras devolutas (o que é quase impossível, pois essas terras estão comprovadamente sob posse com animus domini há pelo menos 200 anos, e as leis que tratam do assunto consideravam sob domínio privado as terras sob posse mansa e pacífica por 20 ou 30 anos com ou sem justo título, conforme o caso e qualquer disposição legal em contrário, por lei posteriormente editada não poderá retroagir para prejudicar).

Oportuno lembrar que a União tem sistematicamente manifestado por não ter interesse nesses casos. Somente o Estado e o Município é que ainda insistem em alegar q se trata de terras devolutas. Mas a jurisprudência tem sido massiva e pacífica no sentido de que nao se presume que as terras sejam devolutas só pela ausência de registro.

Muitíssimo obrigada, Dr. Gonçalo!

Não é exatamente ação de usucapião, mas resposta à uma anulatória de débito fiscal em terreno de marinha, onde já provei e comprovei
que a propriedade é, e sempre foi particular, para ser mais exata, permita-me corrigir, desde 1948. Como estamos discutindo a anulação das taxas de ocupação, dentre outros outros pedidos, e a lei impõe a necessidade do processo demarcatório, ainda juntei aos autos o parecer da própria SPU onde informa que não cumpriu esta etapa.

Pois bem, o argumento que a União trouxe aos autos foi o de que as terras situadas em ilhas é de presunção de domínio absoluto em favor deste ente. Alegava que só se poderia comprar o domínio particular caso apresentasse a carta de sesmaria, referente à lei das terras de 1850 (salvo engano). Isso por que a cadeia do imóvel tem início com o espólio de uma determinada pessoa. Até tentei...

Mas não obstante, em réplica, fundamentei conforme o doutor expôs acima... Como por exemplo a necessidade de a União demarcar as suas próprias terras através de processo demarcatório específico, o reconhecimento da validade dos atos constituídos na ordem legal e constitucional vigentes à época, e por aí fui.

Mas confesso que é desanimador ver a forma que a União vem fazendo com os proprietários de terrenos de marinha, ainda que tal situação venha melhorando... Desculpem o desabafo, novamente agradeço.

Antes de 1973, a propriedade de terras costumava ser registrada pelas paróquias dos lugares e entregue às dioceses. E depois da lei, por alguma razão, alguns destes registros não foram entregues a tabelionatos.
Você disse que tentou registros pela Biblioteca Nacional. Sugiro tentar com a Diocese de Barra do Piraí - Volta Redonda (que em tese, é a que compreende Angra dos Reis) para verificar qual a paróquia responsável pela terra em questão, e tentar, nos registros da igreja, encontrar os nomes dos proprietários mais antigos (e as respectivas árvores genealógicas). Talvez você consiga uma nota de propriedade que possa ser rastreada (e se conseguir algo que remonte ao período da monarquia, terá de pedir os registros para a diocese de Portugal à qual esta era diretamente subordinada na época).
Isso dará um trabalho enorme. Lembro de uma aula de direito imobiliário onde um professor mencionou essa manobra. Ele viu isso duas vezes na vida (e já tem bastante idade). Numa das vezes, teve sucesso. Mas as terras eram no Rio Grande do Norte, o que dobrou o trabalho (porque por lá passaram outros povos além dos portugueses, complicando as notas). Mas pode dar certo.

Puxa, muito obrigada! Não custa nada tentar. Cheguei a pensar nas igrejas, onde salvo engano os documentos ficavam guardados em mitras, mas também nunca vi nada a respeito, nem sabia se seria possível localizar, já me deu uma esperança.
Fiz a minha réplica com outros argumentos, mas este seria o fundamental, de acordo com a própria União.

Agradeço mais uma vez!

Imagine! Espero que dê certo. Pelo que pude apurar pela internet, você precisa falar com os procuradores diocesanos. Tomara que consiga! Aí você conta o calvário (será uma aula para todos, acredito eu).