Ação de despejo

Bom dia Prezados Colegas,
Preciso intentar uma ação de despejo por falta de pagamento do aluguel c/c pedido de antecipação de tutela. Pergunta:
1- É necessário a caução no valor de 3 meses de aluguel a teor do art.59,IX da Lei 8.245/91?
2- Se positivo, essa caução pode ser através de Nota Promissória juntada na exordial?
Desde já agradeço o socorro.

Bom dia doutor:
Se a ideia é ganhar tempo, já considerou a possibilidade de fazer a ação de despejo por "quebra contratual"?
Me parece que nesse caso não se aplica a caução. Melhor ainda a inicial for escoltada de uma Notificação Extrajudicial solicitando ao inquilino, no prazo de X dia, a comprimento da clausula Y do contrato locatício, onde se comprometeu a pagar o aluguel até determinado dia de cada més...
Provada a relação locatícia e a quebra do contrato, poderia facilitar a antecipação da tutela.
Mas vamos aguardar novas postagens.

www.goncalopg.wix.com/avaliador

Bom dia, respondendo diretamente:
1 - É necessário a caução além do contrato estar desprovido de garantias, exemplo um contrato verbal ou ainda que escrito sem fiador.
2 - A caução e feita através de depósito judicial como forma de garantir a reparação ao locatário em caso de ser deferida a liminar e posteriormente julgada improcedente a ação de despejo.
Na prática a ação de despejo segue o rito ordinário e a tutela antecipada segue os requisitos normais daquele rito, com as especialidades da Lei 8245, dentre elas o caução.
Perceba que em regra, não se consegue a liminar nos casos em que há garantias locatícias, como fiador etc.
Caso não disponha ou não interesse promover a caução, sugiro que peça a liminar e fundamente como se faz em toda liminar, pois pode o magistrado e a defesa não arguirem a necessidade da caução.
Por experiência prática percebo que é raro o juiz deferir liminar em casos de locação, exceto naqueles extremos! Principalmente se for locação residencial. É claro que varia de juiz para juiz e comarca para comarca, mas as ações rápidas tramitam cerca de 01 a 02 anos para se efetivar o despejo.

Abaixo colaciono texto sobre o caso:
2.1 Da concessão de liminares para desocupação

Nos termos previstos no art. 59, § 1º e incisos da Lei 8.245 de 199110, com as alterações provocadas pela Lei 12.112/09, é possível, já no início da ação de despejo, a chamada “execução provisória do despejo”, independente da audiência da parte contrária.

Além das modalidades já previstas na Lei 8,245/91, a Lei 12.112/09 incluiu mais 04 (quatro) possibilidades, quais sejam: (i) havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (ii) despejo por falta de apresentação de nova garantia; (iii) falta de pagamento em locação que está sem garantia e (iv) término da locação não residencial, desde que o despejo tenha sido proposto até 30 dias após esse término.

Note-se que a concessão liminar de despejo, com base nas situações elencadas nos incisos do § 1º do art. 59 da Lei 8.245/91, não está vinculada ao cumprimento dos requisitos elencados no art. 273 do CPC (requisitos gerais para a antecipação de tutela). No entanto, caso o pedido para desocupação liminar não tenha como fundamento as situações previstas no art. 59 da Lei 8.245/91, necessário se faz a análise dos requisitos previstos no art. 273 do CPC.[3]

2.2 Requisitos para a desocupação liminar prevista no inciso IX do art. 59 da Lei de Locações

Imperioso ressaltar, que para que seja deferida liminar para desocupação em razão da falta de pagamento em contrato sem garantia, necessário se faz a observância de alguns requisitos, sem os quais a medida não será concedida, quais sejam:

(i) O contrato de locação não poderá possuir qualquer garantia. Nos termos preceituados em decisão proferida pela Egrégia 15ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do RS, restou claramente demonstrado que estando o contrato garantido, ausente o requisito autorizador da medida, in verbis: “Agravo de instrumento. Decisão monocrática. Locação. Ação de despejo cumulada com cobrança. Pedido liminar. Incidência da Lei n. 12.112/2009. Não se consideram preenchidos os requisitos legais para a caracterização da hipótese de despejo imediato prevista no inciso ix do § 1º do art. 59 da lei n. 8.245/1991 (com redação dada pela lei n. 12.112/2009), especialmente porque o contrato firmado está assegurado com a garantia prevista no inciso ii do art. 37 da lei 8.245/91.Negado seguimento ao recurso. (Agravo de Instrumento Nº 70044840932, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Julgado em 17/10/2011).”

(ii) Ainda, para a concessão da liminar, necessário que o locador preste caução no valor de 03 (três) meses de aluguel, nos termos contidos no art. 59, § 1º da Lei 8.245/91. Nesse mesmo sentido, cita-se, in verbis: “AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - Concessão de liminar de despejo - Falta de garantia - Admissibilidade - Retratação do MM. Juízo 'a quo' determinando respeito ao prazo de 15 dias para a concessão de liminar para desocupação - Recurso prejudicado nesta parte - Deve ser prestada caução de três meses de aluguel para a concessão do despejo- Recurso provido em parte.(Processo: AI 4265788620108260000 SP 0426578-86.2010.8.26.0000 Relator(a):Hugo Crepaldi. Julgamento: 01/02/2011. Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado. Publicação: 04/02/2011).”

Dessa forma, resta evidente a necessidade de cumprir com as determinações previstas em lei para que a concessão de liminar para desocupação seja concedida.

fonte: http://www.ambito-juridico.com.br/s...gos_leitura&artigo_id=13636&revista_caderno=7

Bom dia Dr. Cimério, grato pelas dicas. De fato não existem quaisquer garantias no contrato em questão. Vou seguir a orientação de pedir a liminar e aguardar o deferimento pois meu cliente já esta sem receber o aluguel e não vai dispor do valor da caução.
Outra informação: o contrato finda em julho. Desta forma, se não for resolvido até lá, o que é muitíssimo provável, eu peticiono dando essa informação.

Grato Dr.Gonçalo,
Outra informação: o contrato finda em julho. Desta forma, se não for resolvido até lá, o que é muitíssimo provável, eu peticiono dando essa informação.

O pedido lastreado em quebra de contrato é fundamentalmente diferente do Despejo convencional, por falta de pagamento. Naquele fundamentado em quebra de contrato, o locador não busca receber os locatícios em atraso, mas tão somente retomar o imóvel locado.

Logo, penso - no caso - não incidirem as normas de caução exigidas no Despejo por falta de pagamento.

Com certeza Dr. Gonçalo, quis dizer que darei a informação do fim do contrato.

Boa tarde, recentemente entrei com ação de Despejo, porém não efetuei calção algum. Apenas as custas iniciais.
Deu tudo certo.

Boa tarde Dra., inclusive com pedido de liminar? cobrança de alugueres não pagos?

Não havendo quaisquer garantias, e o profissional consciente de que não haverá meios futuros do locador receber os valores dos alugueis e demais acessórios, a ideia do Colega Dr. Gonçalo, quanto ao pedido lastreado em quebra de contrato é louvável. Eis que, dificilmente se obtém liminar. No entanto, caso o advogado vislumbre a possibilidade do locatário pagar, sem dúvida o ideal será a ação de despejo c/c cobrança.

Antes de propor a demanda, existe algo que pode ser feito : Envie pelo correio para o locatário uma notificação extrajudicial, dando prazo de 72 horas para o locatário pagar ou fazer acordo, sob pena de serem tomadas as medidas judiciais cabíveis. Muitas vezes, costuma dar certo, não custa tentar, logrei êxito muitas vezes.

Prezados Colegas,
Acho importante dar esse retorno aos colegas acerca da questão posta para futuros questionamentos.
1-entrei com a ação de despejo c/c cobrança e juntei uma NP como garantia do juízo para concessão da liminar;
2-a juiza indeferiu a NP e pediu uma garantia real (móvel/imóvel) sem embraço;
3-juntei Certificado de Registro de Veiculo e estou aguardando o despacho;
Boa noite a todos.

Bem a titulo de complementação, nesse tipo de situação quando necessitamos ingressar com o pedido de despejo por falta de pagamento, geralmente fazemos cumulada com a cobrança, devido as alterações introduzidas na Lei 8245/91, necessário como já dito anteriormente em determinados casos a necessidade de prestar uma caução.
Como forma de caução e com respaldo em vasta jurisprudência, damos a titulo de caução o próprio crédito que o locador tem para receber, nos autos.
Dificilmente não obtemos êxito nesse pedido, e hipoteticamente quando não
conseguimos e o cliente não deseja interpor AI, estudamos outra forma de prestar essa caução.
Espero ter ajudado.