Primeiras declarações - Inventário Litigioso - Herdeiros na posse de bens imoveis

Caros Colegas,

Em virtude da inexperiência, estou cheio de dúvidas com relação as coisas que colocarei nas Primeiras Declarações, eis que o inventário corre de maneira flagrantemente litigiosa, no qual dois herdeiros (de 6) residem dentro dos dois bens imóveis mais relevantes à inventariar. Tentarei ser sucinto nas minhas questões:

a) Há alguma maneira de "tirá-los de dentro" dos imóveis por meio de requerimento nos autos do inventário? A ideia da maioria dos herdeiros é vender ambos os bens e repartir o valor entre todos os herdeiros. Já seria interessante pedir um arbitratamento de aluguel ou um alvará de venda de bem indivisivel dentro das próprias primeiras declarações? O que os colegas fariam nesse caso?

b) Como faço para saber as possíveis dívidas do de cujos? E em caso de dívidas fiscais, qual o momento desse pagamento e como fazer para utilizar o dinheiro da futura venda dos bens nessa quitação?

c) Um desses imóveis não está no nome do falecido, no entanto ele residia e realizou uma operação de compra e venda. Não tenho conhecimento da forma que foi feita esta negociação, se está no nome de outra pessoa, nem se há algum registro desse imóvel. Como faço para inclui-lo na declaração dos bens do espólio?

d) O falecido teria direitos sobre terras herdadas de seus pais e avó, assim como da falecida esposa, todavia não foi feito inventário de nenhum desses, portanto nenhuma dessas terras estão em seu nome. É necessário coloca-las como parte do seu espólio? Ou o momento adequado para "questiona-las" seria nos autos dos inventários faltantes dos respectivos pais e avós?

Agradeço, desde já, qualquer ajuda dos colegas.

a) Eu já tive problema semelhante em um inventário, a não ser que você tenha prova que o herdeiro que esteja ocupando o imóvel esta dilapidando o mesmo e lhe diminuindo o valor, a tendência é do juízo manter a situação no estado em que se encontra e você conseguir que seja arbitrado tão apenas um aluguel em favor do espólio, após a partilha, em não havendo interesse ou capacidade deste herdeiro em adquirir a cota dos demais, inevitavelmente ele pode vir a ser despejado pelo eventual adquirente ou pelos herdeiros se for condição de eventual adquirente na alienação. Eu solicitaria tão somente o arbitramento de um aluguel, você já teria que fazer uma avaliação, anexe fotos e sugira um valor para facilitar o trabalho do juiz.
b) Em relação às dívidas, você já pode solicitar certidões negativas federais, estaduais e municipais em nome do de cujus, esposa, dos pais dele e avó. Vai ser necessário você ir com um herdeiro e com os atestados de óbitos na receita federal primeiramente, afim de reativar os cpfs para fins de inventário e até tentar identificar o número ou obter um, caso algum dos de cujus não tenha inscrição, você pode tirar a certidão negativa federal pela internet com os cpfs ativos. A municipal você solicita junto a prefeitura, se algum imóvel for localizado em outra cidade, você vai ter que solicitar no município correspondente também. A certidão estadual você vai obter após a avaliação dos imóveis pela secretaria de fazenda estadual, têm que ver como funciona no seu estado (ligue para secretaria de fazenda estadual e peça informações sobre como proceder), aqui no RS é tudo pela internet, têm um sistema próprio para isso e o advogado têm de solicitar a inscrição para ter acesso, antigamente era só levar o processo na secretaria de fazenda estadual e eles faziam a avaliação e a emissão das guias de ITCD, após o pagamento eles emitem a negativa estadual e a avaliação para ser juntada aos autos. Aqui eles dão uns 60 dias para pagar o ITCD após a avaliação, corresponde a 3% do valor de avaliação do imóvel. Em tese o imposto é rateado entre os herdeiros, mas quando a questão é litigiosa ou algum não têm dinheiro, não se consegue a colaboração de todos para o rateio do pagamento, assim para agilizar o procedimento alguém têm de arcar com o custo e se creditar depois na partilha. Existe a possibilidade também de fazer um contrato de promessa de compra e venda com um comprador, e que esse se responsabilize de adiantar o valor correspondente aos impostos para desembaraçar o imóvel, mas não é uma coisa muita fácil de encontrar, pois é um investimento de risco.
c) Você têm de apurar se foi realizado inventário dos pais, avó e esposa do de cujus, do contrário você vai ter de abrir os mesmos, poderia fazer tudo no mesmo inventário, só qualificar os mesmos com respectivos herdeiros e bens. Se foi aberto inventário correspondente aos direitos sucessórios dos pais, avó e esposa do de cujus, basta você observar o que coube ao mesmo no respectivo formal de partilha e se o mesmo já foi registrado no registro de imóveis.

Primeiramente, muito obrigado por todos os esclarecimentos. Sem dúvida foi de grande valia para embasar a minha peça. Apenas finalizando com relação ao que foi dito acima: Os inventários não foram feitos, isso é certo. Então, seria obrigatória a menção desses possíveis bens que seriam herdados pela falecida no inventario dela? Os bens possuem valor irrisório e sequer são do interesse da família.

E outra: Um desses imóveis não está no nome do falecido, no entanto ele residia e realizou uma operação de compra e venda. Não tenho conhecimento da forma que foi feita esta negociação, se está no nome de outra pessoa, nem se há algum registro desse imóvel. Como faço para inclui-lo na declaração dos bens do espólio? (havia colocado isso no post, mas não sei se acabou passando batido ou é porque você não teria como me aconselhar nesse aspecto)

Obrigado mais uma vez!

Se a família não têm interesse nos bens que não foram inventariados nos demais óbitos (avós e esposa), não têm necessidade de mencionar no inventário que você esta fazendo, podem resolver isso no futuro abrindo os respectivos inventários dos falecidos. Com relação ao imóvel que não têm escritura, você consegue fazer uma declaração de posse no tabelionato e usar ela no inventário (eles sabem lhe passar a documentação necessária), sei que vai precisar que um engenheiro faça um levantamento topográfico do mesmo, ele coloca as medidas, área e confinantes. Você vai ter de localizar a matrícula no registro de imóveis de qualquer forma, se você não sabe o nome do proprietário registrado, pode tentar obter informação junto ao cadastro do município, se os teus clientes pagam IPTU, deve ter alguma informação sobre a matrícula no cadastro. Você também pode fazer uma busca no registro de imóveis com o nome dos vizinhos do imóvel, na matrícula deles vai ter menção do confinante que era proprietário do imóvel que você têm interesse e a partir dele você localiza a matrícula. Se os teus clientes não pagam IPTU e nem os vizinhos, pode ser uma área de invasão, ai a coisa complica, não vai ter como inventariar este imóvel, teria que ver a possibilidade de uma ação de usucapião.