FALTA DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL

Doutores, boa tarde!

Um imóvel foi adquirido, o comprador se comprometeu a transferir o financiamento do imóvel para o seu nome em até 12 meses. Ocorre que passados quase 2 anos o comprador ainda não regularizou a situação e o vendedor está recebendo ligações da CEF, pois o comprador atrasa constantemente o pagamento das parcelas. Também está com problema quanto ao IPTU, pois está em aberto os últimos 02 anos.

Pelas informações creio que eu deva ingressar com uma AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, porém, conversando com alguns colegas houve quem entendesse que trata-se de uma ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

Gostaria da opinião e ajuda dos nobres doutores.

Desde já agradeço,

Abs

Cristian

Boa noite doutor:

Parece que estamos falando do famoso “contrato de gaveta”, é isso?

A Luz dos dados postados, temo que a Obrigação de Fazer poderia ser inócua.

Supondo que o vendedor já tenha recebido sua parte na transação, não me parece certo - ou justo - que possa reaver o imóvel, sem a devida indenização ao comprador inadimplente.

De qualquer forma, também seria muito demorado, e enquanto isso a CEF considerará que o Vendedor é o Devedor, posto que ignora a transação efetuada.

Mas existe uma outra saída, que me parece a mais lógica:

O Vendedor deve ter uma via do contrato. Então tira duas cópias autenticadas e leva tudo ao Cartório de Registro de Imóveis, solicitando seja averbada a transação em que os direitos do imóvel são transferidos ao comprador.

Com uma cópia da matricula onde já conste o nome do comprador, apresenta na Prefeitura e pede para que a divida de IPTU seja transferida ao promitente comprador.

Isso é permitido por provimento da CGJ:

Quem firmar um contrato particular de compra de venda a partir de agora poderá fazer a anotação no cartório de registro de imóvel. O provimento 050/2010 nesse sentido foi baixado pelo Corregedor Geral de Justiça, desembargador João Batista Rebouças, como forma de dar uma segurança maior para quem compra o imóvel, ainda que não tenha a propriedade definitiva do bem.

De acordo com o provimento, os cartórios de registro de imóveis ficam autorizados a lavrar a averbação dos contratos e respectivas transferências referentes a imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação, os chamados “contratos de gaveta”. A medida vale tanto para contratos de promessa de compra e venda, de cessão de direitos e obrigações, de compra e venda definitiva, ou de qualquer outra denominação e podem ser formalizados por instrumento público ou particular, mas, nesse caso, é preciso que as assinaturas dos contratantes e testemunhas estejam com firmas reconhecidas. Não é necessária a comunicação ao agente financeiro dessa averbação.

O juiz corregedor, Bruno Lacerda, deixa claro que a averbação não constitui direito real, tendo a finalidade “de dar conhecimento da existência do negócio jurídico envolvendo o bem, de forma que não substitui o futuro e indispensável registro da transferência da propriedade”.

O cartório registrador, após conferida a validade formal do contrato, deve proceder à averbação na matrícula do imóvel, fazendo constar a natureza do negócio, seu valor, a forma de pagamento e as condições nele estabelecidas, bem como os nomes dos adquirentes com as respectivas qualificações. No caso de ser um contrato particular, o cartório deve ainda arquivar uma via do contrato apresentado e outros documentos relativos ao negócio firmado.

A transmissão definitiva de propriedade de imóvel cujo “contrato de gaveta” tiver sido averbado no cartório, conforme o provimento da Corregedoria de Justiça, terá o registro realizado por meio da apresentação do termo de liberação da hipoteca ou documento equivalente, com a finalidade de constituir o direito de propriedade.

www.goncalopg.wix.com/avaliador

Boa noite doutor:

Parece que estamos falando do famoso “contrato de gaveta”, é isso?

A Luz dos dados postados, temo que a Obrigação de Fazer poderia ser inócua.

Supondo que o vendedor já tenha recebido sua parte na transação, não me parece certo - ou justo - que possa reaver o imóvel, sem a devida indenização ao comprador inadimplente.

De qualquer forma, também seria muito demorado, e enquanto isso a CEF considerará que o Vendedor é o Devedor, posto que ignora a transação efetuada.

E o Vendedor, que será executado pela Caixa, teria o direito de comprar o imóvel no leilão, sem precisar pagar nada ao comprador inadimplente.

Mas existe uma saída, que me parece a mais lógica:

O Vendedor deve ter uma via do contrato. Então tira duas cópias autenticadas e leva tudo ao Cartório de Registro de Imóveis, solicitando seja averbada a transação em que os direitos do imóvel são transferidos ao comprador.

Com uma cópia da matricula onde já conste o nome do comprador, apresenta na Prefeitura e pede para que a divida de IPTU seja transferida ao promitente comprador.

Isso é permitido por provimento da CGJ:

Quem firmar um contrato particular de compra de venda a partir de agora poderá fazer a anotação no cartório de registro de imóvel. O provimento 050/2010 nesse sentido foi baixado pelo Corregedor Geral de Justiça, desembargador João Batista Rebouças, como forma de dar uma segurança maior para quem compra o imóvel, ainda que não tenha a propriedade definitiva do bem.

De acordo com o provimento, os cartórios de registro de imóveis ficam autorizados a lavrar a averbação dos contratos e respectivas transferências referentes a imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação, os chamados “contratos de gaveta”. A medida vale tanto para contratos de promessa de compra e venda, de cessão de direitos e obrigações, de compra e venda definitiva, ou de qualquer outra denominação e podem ser formalizados por instrumento público ou particular, mas, nesse caso, é preciso que as assinaturas dos contratantes e testemunhas estejam com firmas reconhecidas. Não é necessária a comunicação ao agente financeiro dessa averbação.

O juiz corregedor, Bruno Lacerda, deixa claro que a averbação não constitui direito real, tendo a finalidade “de dar conhecimento da existência do negócio jurídico envolvendo o bem, de forma que não substitui o futuro e indispensável registro da transferência da propriedade”.

O cartório registrador, após conferida a validade formal do contrato, deve proceder à averbação na matrícula do imóvel, fazendo constar a natureza do negócio, seu valor, a forma de pagamento e as condições nele estabelecidas, bem como os nomes dos adquirentes com as respectivas qualificações. No caso de ser um contrato particular, o cartório deve ainda arquivar uma via do contrato apresentado e outros documentos relativos ao negócio firmado.

A transmissão definitiva de propriedade de imóvel cujo “contrato de gaveta” tiver sido averbado no cartório, conforme o provimento da Corregedoria de Justiça, terá o registro realizado por meio da apresentação do termo de liberação da hipoteca ou documento equivalente, com a finalidade de constituir o direito de propriedade.

www.goncalopg.wix.com/avaliador

Dr. Gonçalo, boa tarde!

Recebi os documentos do meu cliente, a situação real é a seguinte:

- Na escritura consta o meu cliente como proprietário do imóvel;

- Em julho de 2006 o meu cliente vendeu o imóvel para o Sr. Carlos, que pagou um valor a vista e assumiu as parcelas restantes junto a CEF.

- O comprador assumiu a posse do imóvel;

- O comprador se comprometeu a transferir junto a CEF o contrato de financiamento no prazo de 24 meses, porém não o fez;

- O comprador Sr. Carlos vendeu o imóvel para o Sr. Jeronimo, com a anuência do meu cliente.

- O comprador Sr. Jeronimo assumiu a posse do imóvel e está até hoje;

- Foi dado prazo para o novo comprovador de 18 meses para transferir o financiamento, que venceu em 09/2008 e até o momento não procedeu a transferência.

Como eu já mencionei, o meu cliente está tendo problemas, pois além de atrasar o pagamento do IPTU, também atrasa o pagamento das parcelas, o que ocasionou inclusive a inscrição no SERASA.

Pelas orientações do Dr., devo primeiro averbas os 2 contratos de gavetas no Cartório de Registro de Imóveis.

Sei que com essa atitude, junto ao Cartório de Imóveis e na Prefeitura eu não terei mais problemas, porém com relação ao financiamento da CEF a situação continuará a mesma.

Neste caso, seria possível entrar com uma Ação de Obrigação de Fazer c/c Perdas e Danos? – O meu cliente não quer o imóvel de volta.

OU, em uma medida mais drástica, ingressar com uma Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse c/c perdas e danos?

Obrigado pela ajuda.

Boa tarde doutor:

Agradeço o titulo que o senhor gentilmente me concedeu, mas não sou dele merecedor.

“Pelas orientações do Dr., devo primeiro averbar os 2 contratos de gavetas no Cartório de Registro de Imóveis”

Na realidade, não seriam “orientações”, mas meros e descompromissados pitacos, mais a titulo de tentativa de colaboração...

Isso posto – e com as devidas reservas - vamos lá:

Se o único bem de valor considerável for o próprio imóvel, acho que poderia ser o caso da medida mais drástica, como mencionado.

Mas, ANTES poderia ser eficaz uma notificação extrajudicial via Cartório de Títulos e Documentos ao Carlos+Jerônimo, exortando-os a providenciarem a transferência, como acordado, no prazo máximo de 10/15 dias, vez que a situação esta causando prejuízos ao signatário, que está sendo cobrado pela Prefeitura, com iminente possibilidade de sofrer bloqueio/ penhora online em suas contas bancárias, e pelo agente financeiro, o que já ocasionou até inscrição no SERASA.

Importa salientar ainda que, se não atendida a notificação no prazo concedido, o signatário se verá constrangido a bater as portas da Justiça, com uma Rescisão Contratual c/c reintegração de Posse e perdas e danos, ou, alternativamente, DESISTIR DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO DEVOLVENDO O IMÓVEL A CEF, PARA QUE O BEM SEJA LEVADO A LEILÃO, SEM MAIS DEMORA.

Talvez encerrando a notificação com um “ não digam que não foram alertados...”

É isso.

Mas melhor aguardar novas postagens, com outros pontos de vista, ou corrigindo alguns involuntário engano cometido.